土地市場供需低迷，土地財政何去何從？(5)

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2024-06-24 21:48:45 金融界

風險提示：新房銷售惡化、房企現(xiàn)金流緊張加劇土地市場下行壓力；年初以來土地市場運行情況難以預測全年走勢；部分城市難以代表全國總體情況。

一、2024 年土地市場有哪些新變化？四個特征

二、土地財政困境對地方政府造成哪些影響？三大沖擊

三、未來土地財政如何脫困？五大建議

一、2024年土地市場有哪些新變化？

房地產(chǎn)庫存去化困難，土地市場特別是住宅用地面臨供需兩端的收縮壓力。2021年以來，商品房市場和土地市場趨勢性下行。為應對房地產(chǎn)的沖擊，中央提出加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，形成“人、房、地、錢”四位一體的聯(lián)動新機制。近一年中央和地方優(yōu)化房地產(chǎn)政策，保交房和去庫存舉措密集出臺，但商品房市場和土地市場仍在底部運行。一方面，盡管房地產(chǎn)政策對需求的限制措施減少，但居民購房信心和企業(yè)拿地意愿未能根本性好轉(zhuǎn)；另一方面，土地供應結(jié)構(gòu)變化反映經(jīng)濟發(fā)展模式的變革，工業(yè)用地和基建用地支持制造業(yè)升級和民生保障，住宅用地供應計劃面臨縮減。

為避免混淆，本文中“土地成交價款”指的是土地出讓成交的金額，區(qū)別于政府性基金預算中的“國有土地使用權(quán)出讓收入”（又稱“土地出讓收入”），該部分是按照收付實現(xiàn)制核算進入財政國庫的金額。一般而言，自然資源部門統(tǒng)計的“土地成交價款”相對于財政部統(tǒng)計的“土地出讓收入”具有一定的領先性。一是“土地成交價款”口徑略小，僅包括土地招拍掛和協(xié)議出讓收入，而“土地出讓收入”還包括補繳土地價款、劃撥土地收入和其他收入。二是“土地成交價款”實行分期繳納。

（一）供需雙弱：需求仍偏低迷，供應限制擴面

需求端，新一輪去庫存政策對商品房銷售的提振作用尚未體現(xiàn)，住宅用地市場需求依然低迷。2021年以來，住宅用地成交面積萎縮，拖累土地出讓價款增長。根據(jù)自然資源部統(tǒng)計，2023年，全國土地出讓成交價款50593億元，較2020年的高點下降37.1%；土地出讓面積25.5億平方米，較2020年累計下降19.0%。其中，住宅用地（含綜合用地）成交面積4.51億平方米，較2020年累計下降56.3%，住宅用地占全部土地成交面積之比從35%降至20.3%。2024年房地產(chǎn)市場下行壓力不減，1—5月全國商品房銷售面積、銷售額累計同比跌幅均超20%；70個大中城市新建商品住宅、二手住宅價格環(huán)比分別下跌0.7%、1.0%，跌幅均為2015年來新高；新建商品住宅庫存去化周期高達22.1個月，也超過2015年的高點。商品房銷售拖累住宅用地需求，土地出讓價款同比跌幅繼續(xù)擴大。2024年1—5月，300城土地成交價款同比下降30.5%，住宅用地出讓價款同比下降38.3%。

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