土地市場(chǎng)供需低迷，土地財(cái)政何去何從？

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2024-06-24 21:48:45 金融界

伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)供需求形勢(shì)逆轉(zhuǎn)，土地市場(chǎng)自2021年開始遭遇沖擊，全國(guó)土地出讓成交價(jià)款從2020年的8.04萬(wàn)億元跌至2023年5.06萬(wàn)億元，累計(jì)跌幅達(dá)37%；相應(yīng)地，政府性基金中的土地出讓收入從2021年的8.71萬(wàn)億元跌至2023年的5.80萬(wàn)億元。 2023年下半年以來(lái)，中央和地方密集出臺(tái)新一輪穩(wěn)地產(chǎn)的組合政策，加快構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式。在此背景下，土地市場(chǎng)總體形勢(shì)和區(qū)域結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了哪些新變化？在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行和地方債務(wù)化解任務(wù)的約束下，本輪地方財(cái)政困難又該如何化解？本文全面梳理2024年土地市場(chǎng)的新變化，分析當(dāng)前土地市場(chǎng)下行對(duì)地方財(cái)政沖擊，并立足長(zhǎng)遠(yuǎn)探索土地財(cái)政脫困之道。

一、2024年土地市場(chǎng)運(yùn)行特征：供需低迷、量?jī)r(jià)齊跌、區(qū)域集中、庫(kù)存高企

1、從整體看，當(dāng)前土地市場(chǎng)最突出的特征是庫(kù)存去化困難，特別是住宅用地面臨“供需交困”。需求端，2024年新一輪去庫(kù)存政策對(duì)商品房銷售的提振作用尚需一段時(shí)間生效，住宅用地市場(chǎng)需求依然相對(duì)低迷。2023年，全國(guó)土地出讓面積較2020年的高點(diǎn)下降19.0%；其中，住宅用地出讓成交面積之比從35%降至20.3%。2024年以來(lái)，盡管二手房市場(chǎng)活躍，但新建住宅銷售仍未企穩(wěn)回升，土地出讓價(jià)款同比跌幅繼續(xù)擴(kuò)大。2024年1—5月，300城土地成交價(jià)款同比下降30.5%，住宅用地出讓價(jià)款同比下降38.3%。供給端，“以房定地”要求下住宅用地供應(yīng)收縮。一二線城市商品房庫(kù)存去化周期拉長(zhǎng)，存量住宅用地也不斷累積，住宅用地供應(yīng)放緩的城市增多。從各地公開披露的全年供地計(jì)劃看，2024年，17個(gè)集中供地城市住宅用地計(jì)劃供應(yīng)面積合計(jì)下降16.2%，其中南京、蘇州、寧波住宅用地供應(yīng)面積較2023年計(jì)劃下降超50%，廣州住宅用地供應(yīng)面積計(jì)劃減少34%。

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