土地市場供需低迷，土地財政何去何從？(6)
供給端，“以房定地”要求下，多個一二線城市2024年住宅用地供給大幅下降。早在2017至2019年，住宅用地供應(yīng)要求與商品住房庫存消化周期掛鉤，實(shí)施五類調(diào)控目標(biāo)，部分商品房供過于求的三四線城市受到限制。2021年22個重點(diǎn)城市實(shí)施“兩集中”制度，全年住宅土地供應(yīng)批次數(shù)限制在不超過3次。2022年末，各地按“以人定房”、“以房定地”的原則，供地計劃與土地市場運(yùn)行情況掛鉤，需參考近三年住宅用地成交量。2023年“預(yù)供地清單”制度實(shí)施，各地供地節(jié)奏可根據(jù)市場需求靈活調(diào)整。當(dāng)時包括廣州、深圳在內(nèi)的多個一二線城市存量住宅用地不斷累積，庫存去化周期拉長，住宅用地供應(yīng)放緩的區(qū)域開始擴(kuò)大。2024年，根據(jù)各地土地規(guī)劃主管部門公開披露的全年供地計劃，17個集中供地城市計劃供應(yīng)住宅用地面積合計下降16.2%。其中，南京、蘇州、寧波供應(yīng)住宅用地面積較2023年下降超50%；廣州住宅用地供應(yīng)面積同比減少34.0%，系近5年以來首次下降。
（二）量價齊跌：成交面積和均價雙雙下行、溢價率低位運(yùn)行
2023年土地成交“量減價升”，2024年土地成交“量價齊跌”。2023年，22個實(shí)行集中供地、集中公告的城市已有18個取消土地限價，恢復(fù)“價高者得”模式，加上核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊成交占比提升影響，2023年住宅用地成交地價同比上升3.9%、樓面價同比上升7.1%。2024年政策因素消退，土地價格由升轉(zhuǎn)降，市場重回“量價齊跌”。1—5月各類用地成交面積同比-18.7%，土地均價同比-14.4%；各類用地成交規(guī)劃建筑面積同比-21.5%，成交樓面價同比-11.6%。住宅用地縮量明顯，成交土地面積合計同比-29.9%，住宅用地土地均價同比-12.0%。
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