土地市場供需低迷，土地財政何去何從？(2)

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2024-06-24 21:48:45 金融界

2、分量價看，2024年土地成交面積和均價雙雙下行，溢價率低位運行。一是住宅用地成交縮量，流拍率偏高。2024年1—5月，各類用地成交面積同比-18.7%，住宅用地縮量更加明顯，成交土地面積合計同比-29.9%。2023年300城住宅用地流拍率高達17.2%，接近2021年19%的高點。二是土地成交價格下跌，平均溢價率一直處于底部。2024年以來，土地市場情緒依然低迷，5月各類用地平均溢價率1.8%，低于去年同期的5.9%。

3、分區(qū)域看，拿地區(qū)域范圍更加集中，二線城市讓位于一線。雖然一線城市土地出讓價款增速逐年下降，但二線以下城市負向沖擊程度更大。一線城市住宅用地土地出讓價款占300城的比重從2019年的10.9%提升至2023年18.9%。2024年1—5月，35個大中城市各類用地土地出讓價款同比下降30.1%，南京（-72.6%）、青島（-69.0%）、天津（-52.5%）多數(shù)城市土地出讓價款同比跌幅較大。

4、分拿地主體看，房地產(chǎn)企業(yè)拿地份額持續(xù)大幅萎縮。一是房企土地庫存高企，限制新增土地購置意愿。2022年，根據(jù)國家統(tǒng)計局，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)待開發(fā)土地面積達4.98億平米，創(chuàng)歷史新高；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)年土地成交價款占各類用地成交價款的比重從上年的23.0%降至15.1%。二是房企債務(wù)和現(xiàn)金流壓力加大，限制拿地能力。當(dāng)前房地產(chǎn)銷售低迷仍未根本解決，房企經(jīng)營性現(xiàn)金流緊張。2024年1—5月，TOP100企業(yè)拿地金額同比下降26.7%，頭部房企拿地普遍大幅萎縮。三是城投公司開發(fā)能力不如房企，已拿土地開工率較低，城投托底難以持續(xù)。

5、土地市場低迷，預(yù)計2024年土地財政收入可能進一步下降。由于房產(chǎn)傳導(dǎo)到地產(chǎn)存在時滯，而土地成交價款分期繳納，領(lǐng)先于財政入庫的土地出讓收入。根據(jù)前4個月土地出讓收入繳庫情況，預(yù)計2024年全國財政土地出讓收入4.70萬億元，減少約1.1萬億元，同比下降19.0%。

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