住房租賃備案有這些便利租戶權(quán)益全面升級(2)

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2025-08-22 11:20:50 煮菜婆

新規(guī)最具突破性的變革當(dāng)屬“租購?fù)瑱?quán)”的制度化破冰。條例首次明確：長期穩(wěn)定租約可作為享受子女就近入學(xué)、醫(yī)療保障等公共服務(wù)的憑證。這意味著教育資源的分配不再與房屋產(chǎn)權(quán)綁定，租房者與購房者將享有同等的公共服務(wù)權(quán)利。備案合同成為實現(xiàn)同權(quán)的“金鑰匙”。深圳、上海等先行試點城市已證明：備案合同是享受公共服務(wù)的核心憑證。今年深圳南二外海德小學(xué)、麒麟小學(xué)等一梯隊名校的錄取積分大幅下降至60多分，而南山租房的積分最高可達(dá)77分。學(xué)區(qū)房價值面臨重估。熱門學(xué)區(qū)租房需額外支付2-3萬元“學(xué)位費”的潛規(guī)則將被打破。隨著租戶憑備案合同直接使用房東未被占用的學(xué)位，學(xué)區(qū)房的稀缺性溢價將被逐步稀釋。

隨著新規(guī)實施臨近，“房東稅將全面開征”的傳言一度沖上微博熱搜首位。但事實真相究竟如何？多地稅務(wù)部門緊急辟謠。成都稅務(wù)明確表示：“出租房屋相應(yīng)的稅費政策是實施了數(shù)十年的規(guī)定，并未因《條例》出臺而調(diào)整，更沒有新增‘房東稅’?！碧旖颉V州等地稅務(wù)部門也相繼澄清，房租相關(guān)稅項并無變化。現(xiàn)行稅負(fù)水平究竟如何？以上海為例，個人出租住房且月租金低于10萬元的，按2.5%的綜合稅率征收（含個人所得稅、房產(chǎn)稅等）。成都更推出激勵政策：在租賃平臺備案的出租住房，綜合稅率可降至0%。租戶反獲減稅紅利。備案合同可作為個稅專項附加扣除憑證，租戶每月可享受800-1500元的個稅抵扣。這相當(dāng)于為合規(guī)租戶提供了“隱形補貼”。

新規(guī)落地必然帶來市場調(diào)整，租戶需關(guān)注兩大短期影響：低端房源供應(yīng)收縮。全國預(yù)計10%的違規(guī)房源將被清退，影響超3000萬租戶。部分區(qū)域合規(guī)房源租金可能出現(xiàn)5%-8%的短期上漲。低收入群體面臨遷移壓力。部分租戶可能被迫從中心城區(qū)遷往租金更低的遠(yuǎn)郊區(qū)域。市場調(diào)整期的應(yīng)對策略包括優(yōu)先選擇已備案房源，簽約時核實安全標(biāo)準(zhǔn)；利用租金監(jiān)測數(shù)據(jù)議價，關(guān)注地方政府定期發(fā)布的區(qū)域租金水平；簽訂長期租約鎖定成本，規(guī)避續(xù)租漲價風(fēng)險。長期來看，新規(guī)將重構(gòu)租賃市場格局：保障房供應(yīng)增加，政府收購商品房轉(zhuǎn)保租房（深圳保租房為市場價六折）；專業(yè)化運營崛起，國企和機構(gòu)房東市場份額或從12%升至30%；長租房時代開啟，穩(wěn)定租期可達(dá)10-20年，降低頻繁搬遷成本。

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