事實上，去年萬科已經(jīng)經(jīng)歷了兩輪組織架構(gòu)調(diào)整。去年3月，萬科對南方區(qū)域城市公司進(jìn)行合并，把廣東、福建、海南、廣西的十多個城市公司合并為8個；去年10月，將東北區(qū)域、西北區(qū)域降級為片區(qū)總公司，原來的7個區(qū)域公司縮減為5個，同時集團(tuán)層面成立開發(fā)經(jīng)營本部，直接接管上海、廣佛公司，進(jìn)一步精簡區(qū)域平臺的數(shù)量和職能。

這些主動取消區(qū)域公司的企業(yè)，并非因為自身發(fā)展受限。相反，它們多數(shù)仍然在行業(yè)中排行前列，無論是營收或利潤，都算得上當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)的頭部企業(yè)。此次主動取消區(qū)域公司，其實是一次“防御”行為。多數(shù)房企目前的投資基本聚焦于一線城市以及強(qiáng)二線城市，重點關(guān)注的城市多數(shù)在10座左右，區(qū)域公司的存在已經(jīng)顯得冗余。

以金茂為例，根據(jù)2024年年報數(shù)據(jù)，金茂投資聚焦高能級城市，全年新增可售面積295萬平方米，一線、二線和三四線可售面積占比分別37.6%、57.1%和5.2%；北京、上海成為投資重心，2024年合計可售面積占到37.6%，遠(yuǎn)超其他城市。招商蛇口的投資策略也類似，去年提出投資聚焦于“核心10城”，全年在“核心10城”的投資金額占比達(dá)90%，其中在一線城市的投資占全部投資額的59%。與此同時，招商蛇口的業(yè)績也進(jìn)一步由深耕城市所貢獻(xiàn)。2024年，招商蛇口在上海、深圳、南京、蘇州、成都等14個城市進(jìn)入當(dāng)?shù)劁N售金額排名前五，其中在西安、長沙、合肥、南通、徐州五城排名第一。中海地產(chǎn)也非常聚焦，根據(jù)2024年財報，2024年，中海地產(chǎn)香港及北上廣深五個城市的銷售額貢獻(xiàn)過半，達(dá)1640.4億元。在四個一線城市中，中海地產(chǎn)的銷售額均進(jìn)入當(dāng)?shù)厥袌銮叭?，北京、上海、深圳位居第一?/p>

從上述房企的業(yè)績貢獻(xiàn)可見，這些相對頭部的房企，多數(shù)銷售額貢獻(xiàn)來自于少數(shù)的核心城市。從這個角度來看，房企減少管理層級也實屬合理。就像中海地產(chǎn)，四座城市的銷售貢獻(xiàn)額已經(jīng)超過其六成，其他城市也只有零星的項目在運營，區(qū)域公司若無投資決策權(quán)，實際存在的意義已經(jīng)趨弱。一位頭部央企的前區(qū)域公司人士表示，在公司宣布調(diào)整組織架構(gòu)之前，員工都已經(jīng)有預(yù)期。因為投資上收給了總部，很多具體職能的同事也放到城市公司里面去了，所以都知道區(qū)域公司早晚會取消的。另一位中型央企的城市公司人士也表示，對標(biāo)一些規(guī)模差不多的房企，他們一直都是兩級管控的模式，就是總部直管城市公司。因為在這樣的規(guī)模上，很多房企都是深耕型發(fā)展，走出大本營的也只會去到少數(shù)幾座城市，總部負(fù)責(zé)投資決策，城市公司負(fù)責(zé)具體職能，也是合理的管理模式。