解除購房合同后，能否同步解除貸款合同，是購房者能否真正擺脫爛尾樓的關(guān)鍵。王玉臣指出，買賣合同解除后，貸款合同解除的依據(jù)是《解釋》第二十條。此外，第二十一條第二款還明確，商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。但關(guān)于“剩余貸款由誰承擔(dān)”的裁判也存在分歧。有法院將購房與貸款視為獨(dú)立合同，判決購房者仍應(yīng)繼續(xù)還貸；也有法院采納“關(guān)聯(lián)合同”邏輯，判定開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)剩余貸款償還責(zé)任。

對此，楊偉婷建議，購房者在提起民事訴訟時(shí)，務(wù)必要將銀行列為第三人，要求解除購房與貸款合同，開發(fā)商返還已支付的首付款、利息、違約責(zé)任以及已經(jīng)償還的本金、利息，未償還的貸款本息由銀行和開發(fā)商之間自行結(jié)算，這樣在判決解除后則無須繼續(xù)支付銀行貸款本息。

法院判令解除合同、開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任，勝訴后，購房者真的“脫身”了嗎？王玉臣指出，購房人成功退房并追回款項(xiàng)的可能性很大程度上取決于開發(fā)商的資產(chǎn)狀況。若開發(fā)商名下的資產(chǎn)、持有的土地、未售房產(chǎn)等足額覆蓋債務(wù)，購房人回款可能性略高一些；若開發(fā)商的資金狀況不佳，購房人能夠追回款項(xiàng)的可能性較小。楊偉婷也坦言，代理的相關(guān)案件目前處于執(zhí)行階段，但執(zhí)行存在較大障礙。監(jiān)管賬戶內(nèi)確有資金，但被凍結(jié)，尚未撥付給購房人。她提到，當(dāng)事人最初的核心訴求是貸款免還，愿意接受首付款及已還本金本息的部分損失，剩余部分則采取追償方式。但現(xiàn)實(shí)是，未售房產(chǎn)及土地等資產(chǎn)須項(xiàng)目完工后方可處置，執(zhí)行周期長、過程復(fù)雜。

嚴(yán)躍進(jìn)也強(qiáng)調(diào)，一旦合同解除，購房人與開發(fā)商的法律關(guān)系即轉(zhuǎn)化為清晰的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，開發(fā)商應(yīng)退還購房款并支付利息。今后如恢復(fù)銷售、變賣資產(chǎn)或有新資金流入，理應(yīng)優(yōu)先清償購房者，而非金融機(jī)構(gòu)、建筑商或其他債權(quán)人。事實(shí)上，最高人民法院早在《關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》中已明確，在房屋無法交付且無交付可能的情況下，商品房消費(fèi)者主張價(jià)款返還請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)。然而，在實(shí)際操作中，所謂的“優(yōu)先權(quán)”往往難以兌現(xiàn)。王玉臣指出，購房人的消息較為滯后，往往在發(fā)現(xiàn)問題并開始維權(quán)時(shí)，開發(fā)商的其他債權(quán)人可能已經(jīng)將資金執(zhí)行，購房人即使有優(yōu)先權(quán)，也會(huì)面臨無錢可執(zhí)行的狀況。若進(jìn)入破產(chǎn)程序，還將面臨資產(chǎn)處置周期長、清償率低等困難。