當(dāng)樓盤(pán)爛尾、交付遙遙無(wú)期時(shí)，購(gòu)房者往往在“繼續(xù)還貸”與“退房止損”之間進(jìn)退維谷。不少人擔(dān)心即使贏了官司，短時(shí)間內(nèi)也拿不到房子和錢(qián)，因此猶豫是否通過(guò)訴訟“脫身”。

近日，江蘇連云港市中級(jí)人民法院發(fā)布的一起判決為這類困境提供了重要參照。案例顯示，開(kāi)發(fā)商逾期未交房不僅需返還購(gòu)房者首付款和已償還的貸款、利息，后續(xù)剩余貸款本息也由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。該判決迅速在社交平臺(tái)引發(fā)熱議。相較過(guò)去不少購(gòu)房者在樓盤(pán)爛尾后不僅拿不到違約賠償，甚至因“停貸斷供”反遭銀行起訴，此案明確由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)首付及貸款責(zé)任，被不少法律界人士認(rèn)為是貫徹了“誰(shuí)違約誰(shuí)擔(dān)責(zé)”的原則。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，該案例對(duì)于保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益、防范房企轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)等具有啟發(fā)意義，打破了以往購(gòu)房者退房后仍需承擔(dān)貸款償還責(zé)任的慣例，避免了購(gòu)房者既未取得房屋又需承擔(dān)貸款償還責(zé)任的不公平現(xiàn)象。

2020年11月，柏某、楊某娟與江蘇連云港某開(kāi)發(fā)公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，購(gòu)買(mǎi)該公司開(kāi)發(fā)的房屋。與此同時(shí)，楊某娟作為借款人，柏某與開(kāi)發(fā)商作為共同保證人，與某銀行簽訂貸款合同。按約定，銀行直接將貸款資金劃撥至開(kāi)發(fā)商賬戶。后因開(kāi)發(fā)商遲遲未交付，柏某與楊某娟訴至法院，要求解除《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，并返還已支付的首付款及已償還的貸款本息，法院予以支持。

將房屋返還開(kāi)發(fā)商后，雙方口頭約定由開(kāi)發(fā)商繼續(xù)償還剩余貸款。但開(kāi)發(fā)商未履行，二人被迫代為償還貸款。因就代償部分無(wú)法協(xié)商一致，兩人再次訴至法院，請(qǐng)求解除《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》，并要求連云港某開(kāi)發(fā)公司償還已代付貸款39617.58元，同時(shí)繼續(xù)承擔(dān)剩余貸款本息的償還義務(wù)。審理該案的連云港市贛榆區(qū)人民法院認(rèn)為，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，若因購(gòu)房合同無(wú)效、撤銷(xiāo)或解除，致使貸款合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，購(gòu)房者可請(qǐng)求解除貸款合同，法院應(yīng)予支持。最終法院判決解除《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》，并判令開(kāi)發(fā)商返還兩人已還貸款及利息，同時(shí)承擔(dān)剩余貸款本息的償還責(zé)任。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，購(gòu)房與貸款雖為兩項(xiàng)交易，現(xiàn)實(shí)中一旦項(xiàng)目爛尾，即便購(gòu)房合同解除，貸款合同仍被銀行強(qiáng)制履行，由此出現(xiàn)部分地區(qū)業(yè)主因停貸被起訴的情況。該案例保障了購(gòu)房者退房、退首付款及利息及解除貸款償還責(zé)任的三重權(quán)益，有助于緩解購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)壓力，更好地激活其二次購(gòu)房消費(fèi)需求。此外，有關(guān)償還貸款的責(zé)任轉(zhuǎn)移到開(kāi)發(fā)商身上，更好地實(shí)現(xiàn)了權(quán)責(zé)利對(duì)等的關(guān)系，反過(guò)來(lái)鞭策開(kāi)發(fā)商做好保交付工作。

在期房按揭交易中，購(gòu)房者通常簽署兩份合同：一份是與開(kāi)發(fā)商簽署的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，另一份則是與銀行簽署的《按揭貸款合同》。一旦樓盤(pán)爛尾，選擇“脫身”的購(gòu)房者必須解除這兩份合同。三年前，林綺以每平方米1萬(wàn)元的價(jià)格在河南鄭州購(gòu)買(mǎi)了一套總價(jià)逾90萬(wàn)元的期房，首付28萬(wàn)元，并向銀行貸款65萬(wàn)元。然而，項(xiàng)目逾期交付超過(guò)兩年。其間，開(kāi)發(fā)商失聯(lián)，房?jī)r(jià)也腰斬至單價(jià)5000元。

面對(duì)“繼續(xù)還貸如填無(wú)底洞，不還貸款則征信受損”的局面，林綺翻閱了大量判例，認(rèn)為主動(dòng)放棄首付款和已還貸款，或許能增加法院支持解除合同的可能性。最終，她選擇放棄28萬(wàn)元首付款及已償還的10萬(wàn)元月供，將開(kāi)發(fā)商與銀行一并起訴至法院。最終，一審法院支持解除購(gòu)房合同和貸款合同，判定剩余貸款由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。銀行不服上訴，主張“房屋合同的履行風(fēng)險(xiǎn)不應(yīng)由銀行承擔(dān)”，二審法院駁回上訴，維持原判。

北京京云律師事務(wù)所律師楊偉婷代理過(guò)某爛尾項(xiàng)目30余戶業(yè)主的退房案件。她表示，是否起訴需結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，權(quán)衡損失與風(fēng)險(xiǎn)。部分項(xiàng)目在業(yè)主持續(xù)推動(dòng)下復(fù)工建設(shè)完成，最終交付。但也有業(yè)主在審視項(xiàng)目建設(shè)程度、周邊配套滯后、房?jī)r(jià)明顯下跌等因素后發(fā)現(xiàn)房屋交付時(shí)間遙遙無(wú)期，損失不斷擴(kuò)大，首付款加已償貸款本息的總額，足以在市場(chǎng)上再購(gòu)置一套房產(chǎn)。在這種情況下，退房反而是更為理性的決策。

事實(shí)上，通過(guò)訴訟實(shí)現(xiàn)退房退款并不簡(jiǎn)單。首先是立案難。北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣表示，“保交樓”政策下，部分地區(qū)的法院甚至?xí)霈F(xiàn)不予立案的情況。即便成功立案，購(gòu)房者還將經(jīng)歷冗長(zhǎng)復(fù)雜的法律程序。進(jìn)入訴訟后，爭(zhēng)議的焦點(diǎn)集中于對(duì)合同解除條件的認(rèn)定。民法典規(guī)定了合同法定解除的五種情形，其核心是基于合同目的是否實(shí)現(xiàn)。同時(shí)，第562條也明確了約定解除，當(dāng)事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。

但法院的裁判思路并不一致，有法院支持“約定解除”。例如，山東省青島市黃島區(qū)人民法院于2023年6月發(fā)布的民事判決書(shū)顯示，商品房買(mǎi)賣(mài)合同的雙方約定“延期交房”作為合同解除的事由，因開(kāi)發(fā)商超過(guò)約定的60天期限尚未交房，法院支持購(gòu)房者行使合同解除權(quán)。但也有法院基于同樣的約定解除事由，引入政策考量，作出不同判斷。云南省高院在今年5月發(fā)布的一則裁定中指出，雖然購(gòu)房合同約定逾期180天可解除，但案涉項(xiàng)目在“保交樓”紓困資金的支持下，已經(jīng)完成主體建設(shè)并裝修完畢，房屋有望交付，合同目的實(shí)現(xiàn)的條件已經(jīng)基本具備，故本著維護(hù)交易穩(wěn)定的原則，同時(shí)為了避免出現(xiàn)購(gòu)房人“既得不到房又得不到錢(qián)”的局面，維持一審未予解除買(mǎi)賣(mài)合同的判決。

楊偉婷強(qiáng)調(diào)，所謂“保交樓”政策，實(shí)為政府對(duì)開(kāi)發(fā)商融資的支持措施，主要是便利銀行放貸，并不構(gòu)成法律層面上開(kāi)發(fā)商必須履行交付義務(wù)的依據(jù)。因此，部分法院以“保交樓”為由，駁回業(yè)主解除合同的請(qǐng)求的判決邏輯，并非基于合同約定或事實(shí)證據(jù)裁判，而是受政策口徑影響。她還指出，有開(kāi)發(fā)商未能如期交房也沒(méi)有正式通知延期，且以疫情、大氣污染等不可抗力為停工理由，法院在處理時(shí)一般予以一定采納。因此，購(gòu)房者需要更為全面的舉證，例如重點(diǎn)核實(shí)項(xiàng)目基本情況、土地規(guī)劃及驗(yàn)收手續(xù)，收集銷(xiāo)售過(guò)程相關(guān)文件，如預(yù)售方案等，對(duì)業(yè)主就無(wú)法交付的原因、開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任以及判定合同解除條件具有重要參考價(jià)值。

解除購(gòu)房合同后，能否同步解除貸款合同，是購(gòu)房者能否真正擺脫爛尾樓的關(guān)鍵。王玉臣指出，買(mǎi)賣(mài)合同解除后，貸款合同解除的依據(jù)是《解釋》第二十條。此外，第二十一條第二款還明確，商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買(mǎi)受人。但關(guān)于“剩余貸款由誰(shuí)承擔(dān)”的裁判也存在分歧。有法院將購(gòu)房與貸款視為獨(dú)立合同，判決購(gòu)房者仍應(yīng)繼續(xù)還貸；也有法院采納“關(guān)聯(lián)合同”邏輯，判定開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)剩余貸款償還責(zé)任。

對(duì)此，楊偉婷建議，購(gòu)房者在提起民事訴訟時(shí)，務(wù)必要將銀行列為第三人，要求解除購(gòu)房與貸款合同，開(kāi)發(fā)商返還已支付的首付款、利息、違約責(zé)任以及已經(jīng)償還的本金、利息，未償還的貸款本息由銀行和開(kāi)發(fā)商之間自行結(jié)算，這樣在判決解除后則無(wú)須繼續(xù)支付銀行貸款本息。

法院判令解除合同、開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任，勝訴后，購(gòu)房者真的“脫身”了嗎？王玉臣指出，購(gòu)房人成功退房并追回款項(xiàng)的可能性很大程度上取決于開(kāi)發(fā)商的資產(chǎn)狀況。若開(kāi)發(fā)商名下的資產(chǎn)、持有的土地、未售房產(chǎn)等足額覆蓋債務(wù)，購(gòu)房人回款可能性略高一些；若開(kāi)發(fā)商的資金狀況不佳，購(gòu)房人能夠追回款項(xiàng)的可能性較小。楊偉婷也坦言，代理的相關(guān)案件目前處于執(zhí)行階段，但執(zhí)行存在較大障礙。監(jiān)管賬戶內(nèi)確有資金，但被凍結(jié)，尚未撥付給購(gòu)房人。她提到，當(dāng)事人最初的核心訴求是貸款免還，愿意接受首付款及已還本金本息的部分損失，剩余部分則采取追償方式。但現(xiàn)實(shí)是，未售房產(chǎn)及土地等資產(chǎn)須項(xiàng)目完工后方可處置，執(zhí)行周期長(zhǎng)、過(guò)程復(fù)雜。

嚴(yán)躍進(jìn)也強(qiáng)調(diào)，一旦合同解除，購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商的法律關(guān)系即轉(zhuǎn)化為清晰的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，開(kāi)發(fā)商應(yīng)退還購(gòu)房款并支付利息。今后如恢復(fù)銷(xiāo)售、變賣(mài)資產(chǎn)或有新資金流入，理應(yīng)優(yōu)先清償購(gòu)房者，而非金融機(jī)構(gòu)、建筑商或其他債權(quán)人。事實(shí)上，最高人民法院早在《關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題的批復(fù)》中已明確，在房屋無(wú)法交付且無(wú)交付可能的情況下，商品房消費(fèi)者主張價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)。然而，在實(shí)際操作中，所謂的“優(yōu)先權(quán)”往往難以兌現(xiàn)。王玉臣指出，購(gòu)房人的消息較為滯后，往往在發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并開(kāi)始維權(quán)時(shí)，開(kāi)發(fā)商的其他債權(quán)人可能已經(jīng)將資金執(zhí)行，購(gòu)房人即使有優(yōu)先權(quán)，也會(huì)面臨無(wú)錢(qián)可執(zhí)行的狀況。若進(jìn)入破產(chǎn)程序，還將面臨資產(chǎn)處置周期長(zhǎng)、清償率低等困難。

針對(duì)執(zhí)行難問(wèn)題，楊偉婷建議，盡早起訴并申請(qǐng)執(zhí)行，同時(shí)積極與執(zhí)行法官溝通，爭(zhēng)取在債權(quán)人序列中保持優(yōu)先清償?shù)匚?。要真正保障?gòu)房人的權(quán)益，關(guān)鍵在于制度層面的預(yù)防和補(bǔ)救機(jī)制。一方面，逐步推行現(xiàn)房銷(xiāo)售，提高預(yù)售門(mén)檻，最終過(guò)渡至“建成交付后銷(xiāo)售”模式。對(duì)于過(guò)渡期項(xiàng)目，可設(shè)定“預(yù)售與現(xiàn)房雙軌制”，若選擇預(yù)售，則需要以高保證金、嚴(yán)格的資金監(jiān)管作為門(mén)檻；若選擇現(xiàn)房銷(xiāo)售，則可以享受部分政策上的傾斜和優(yōu)待，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商現(xiàn)房銷(xiāo)售。另一方面，需強(qiáng)化預(yù)售資金的閉環(huán)監(jiān)管，通過(guò)更為嚴(yán)格、細(xì)致的“分期放款”預(yù)售資金支付與建設(shè)節(jié)點(diǎn)嚴(yán)格綁定。同時(shí)，強(qiáng)化銀行監(jiān)督預(yù)售資金的相關(guān)責(zé)任。若相關(guān)房款沒(méi)有轉(zhuǎn)入對(duì)應(yīng)的監(jiān)管賬戶中或銀行未履行監(jiān)督義務(wù)導(dǎo)致項(xiàng)目資金被挪用，銀行應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。此外，對(duì)于監(jiān)管不到位的政府部門(mén)，也應(yīng)建立責(zé)任追究機(jī)制。

更現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題是如何避免房子徹底爛尾，從根本上和本質(zhì)上解決購(gòu)房者的住房問(wèn)題。嚴(yán)躍進(jìn)建議，對(duì)于爛尾樓項(xiàng)目，推動(dòng)復(fù)工交房應(yīng)是優(yōu)先選項(xiàng)。政府和相關(guān)部門(mén)應(yīng)積極協(xié)調(diào)融資和施工，如提供融資支持、減免相關(guān)稅費(fèi)等，確保項(xiàng)目能夠交付。對(duì)于那些確已進(jìn)入退房退款流程的項(xiàng)目，應(yīng)建立一個(gè)基本的償還次序，即“償還給購(gòu)房者優(yōu)于建筑企業(yè)和施工方”。