媒體：讓爛尾樓業(yè)主不再“錢房兩空” 司法判例帶來新希望

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2025-06-16 09:10:00 百家號

在樓市下行的大環(huán)境下，爛尾樓業(yè)主往往是最無助也最被動的群體。他們不僅失去了對未來安居的期望，還背負(fù)著銀行的債務(wù)，且很難通過法律途徑獲得解脫。

近日，江蘇連云港市中級人民法院發(fā)布的一起判決為這些困在爛尾樓盤中的購房者帶來了希望。該判決顯示，開發(fā)商逾期未交房，需返還購房者首付款和已償還的貸款、利息，并承擔(dān)后續(xù)剩余貸款本息。這一判決迅速引發(fā)熱議，被不少法律界人士認(rèn)為是貫徹了“誰違約誰擔(dān)責(zé)”的原則。

2020年11月，柏某、楊某娟與某開發(fā)公司簽訂《商品房買賣合同》，購買該公司開發(fā)的房屋。由于開發(fā)商遲遲未交付，柏某與楊某娟訴至法院。法院最終支持了購房者的訴求，并明確引用了最高人民法院的相關(guān)司法解釋。這為解除《按揭貸款合同》提供了實務(wù)突破口，對今后各級法院審判類似案件提供了重要參考，也為眾多爛尾樓業(yè)主維護(hù)自身合法權(quán)益指明方向，讓他們免于“錢房兩空”。

在商品房預(yù)售制度下，購房者通常簽署兩份合同：一份是與開發(fā)商簽署的《商品房買賣合同》，另一份則是與銀行簽署的《按揭貸款合同》。一旦樓盤爛尾，選擇“脫身”的購房者必須同時解除這兩份合同。但在以往的判決中，一些法院將購房與貸款視為兩個獨立合同，一方面判決開發(fā)商退房，另一方面又判決購房者仍應(yīng)繼續(xù)還貸。顯然，開發(fā)商既已爛尾，就很難有足夠資金退還房款，很多開發(fā)商甚至失聯(lián)。這就導(dǎo)致購房者即便勝訴也不能順利拿到房款，卻又不得不繼續(xù)承擔(dān)還貸責(zé)任。

審理該案的連云港市贛榆區(qū)人民法院在判決中引用了《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十條，因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。該條款早在2003年6月1日開始施行，卻因種種原因被長期“冷處理”，甚少被應(yīng)用于司法實務(wù)中。此次直接引用并充分適用該條款，實質(zhì)上打通了從退房、退首付到解除貸款合同、轉(zhuǎn)移還款責(zé)任之間的多重法律關(guān)系，形成一個自洽、閉環(huán)、可執(zhí)行的救濟(jì)邏輯模型，讓購房者可以徹底從房貸債務(wù)泥潭中脫身。

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