在樓市下行的大環(huán)境下，爛尾樓業(yè)主往往是最無(wú)助也最被動(dòng)的群體。他們不僅失去了對(duì)未來(lái)安居的期望，還背負(fù)著銀行的債務(wù)，且很難通過(guò)法律途徑獲得解脫。

近日，江蘇連云港市中級(jí)人民法院發(fā)布的一起判決為這些困在爛尾樓盤中的購(gòu)房者帶來(lái)了希望。該判決顯示，開(kāi)發(fā)商逾期未交房，需返還購(gòu)房者首付款和已償還的貸款、利息，并承擔(dān)后續(xù)剩余貸款本息。這一判決迅速引發(fā)熱議，被不少法律界人士認(rèn)為是貫徹了“誰(shuí)違約誰(shuí)擔(dān)責(zé)”的原則。

2020年11月，柏某、楊某娟與某開(kāi)發(fā)公司簽訂《商品房買賣合同》，購(gòu)買該公司開(kāi)發(fā)的房屋。由于開(kāi)發(fā)商遲遲未交付，柏某與楊某娟訴至法院。法院最終支持了購(gòu)房者的訴求，并明確引用了最高人民法院的相關(guān)司法解釋。這為解除《按揭貸款合同》提供了實(shí)務(wù)突破口，對(duì)今后各級(jí)法院審判類似案件提供了重要參考，也為眾多爛尾樓業(yè)主維護(hù)自身合法權(quán)益指明方向，讓他們免于“錢房?jī)煽铡薄?/p>

在商品房預(yù)售制度下，購(gòu)房者通常簽署兩份合同：一份是與開(kāi)發(fā)商簽署的《商品房買賣合同》，另一份則是與銀行簽署的《按揭貸款合同》。一旦樓盤爛尾，選擇“脫身”的購(gòu)房者必須同時(shí)解除這兩份合同。但在以往的判決中，一些法院將購(gòu)房與貸款視為兩個(gè)獨(dú)立合同，一方面判決開(kāi)發(fā)商退房，另一方面又判決購(gòu)房者仍應(yīng)繼續(xù)還貸。顯然，開(kāi)發(fā)商既已爛尾，就很難有足夠資金退還房款，很多開(kāi)發(fā)商甚至失聯(lián)。這就導(dǎo)致購(gòu)房者即便勝訴也不能順利拿到房款，卻又不得不繼續(xù)承擔(dān)還貸責(zé)任。

審理該案的連云港市贛榆區(qū)人民法院在判決中引用了《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十條，因商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。該條款早在2003年6月1日開(kāi)始施行，卻因種種原因被長(zhǎng)期“冷處理”，甚少被應(yīng)用于司法實(shí)務(wù)中。此次直接引用并充分適用該條款，實(shí)質(zhì)上打通了從退房、退首付到解除貸款合同、轉(zhuǎn)移還款責(zé)任之間的多重法律關(guān)系，形成一個(gè)自洽、閉環(huán)、可執(zhí)行的救濟(jì)邏輯模型，讓購(gòu)房者可以徹底從房貸債務(wù)泥潭中脫身。

這對(duì)全國(guó)其他法院具有明確的參考與示范意義，未來(lái)可能加快“貸款合同同步解除”在司法層面的普及。在爛尾樓既成事實(shí)的前提下，對(duì)債務(wù)關(guān)系的梳理本質(zhì)上是在確認(rèn)潛在的最終損失由誰(shuí)承擔(dān)。最高人民法院早已明確，在房屋無(wú)法交付且無(wú)交付可能的情況下，商品房消費(fèi)者主張價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)。但在實(shí)際操作中，所謂的“優(yōu)先權(quán)”往往難以兌現(xiàn)。銀行的權(quán)益需要考慮，“保交樓”政策需要支持，部分地區(qū)的法院甚至曾出現(xiàn)不予立案的情況。

爛尾樓的損失理應(yīng)各方面承擔(dān)，但其中最應(yīng)優(yōu)先保護(hù)的是普通消費(fèi)者的權(quán)益。這不僅事關(guān)法律的尊嚴(yán)，也與宏觀經(jīng)濟(jì)大局密切相關(guān)。當(dāng)前形勢(shì)下，消費(fèi)要增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)要增長(zhǎng)，離不開(kāi)穩(wěn)預(yù)期，提振消費(fèi)信心。從這個(gè)角度講，通過(guò)司法實(shí)務(wù)及時(shí)將爛尾樓受害者從房貸債務(wù)泥潭中解脫出來(lái)，激活其消費(fèi)需求顯得尤其必要。