第四代住宅徹底卷飛了。前段時間，廣州首個第四代住宅項目正式亮相，引發(fā)行業(yè)高度關(guān)注。該項目12月27日晚搖號開盤，158套房源全部售罄，去化率達到了100%。此外，東原集團在宜興代建的一個主打第四代住宅的項目，開盤去化率超過80%，刷新了宜興近三年的開盤記錄。近兩年，第四代住宅頻頻成為熱銷新聞的主角，許多房企對此躍躍欲試。

不過，打造真正的第四代住宅并不容易。當(dāng)前全國不少城市出臺了相關(guān)政策，但很多開發(fā)商仍不敢輕易嘗試，主要原因之一是成本問題。據(jù)機構(gòu)測算，第四代住宅相比普通住宅，成本會增加650～800元/平方米左右。除了差異化設(shè)計、綠化覆土和排水施工帶來成本增加外，政府還要求試點項目采用裝配式建筑等綠色建造方式，加上節(jié)能技術(shù)和智能化系統(tǒng)的應(yīng)用，進一步增加了項目的建造和運維成本。有業(yè)內(nèi)人士指出，如果項目單價低于1萬元/平方米，很難有動力投入成本去做四代住宅。

另外，受到建筑規(guī)范限制，狹小地塊也不適合做四代住宅。雖然四代住宅的設(shè)計通常不計容積率，但建筑規(guī)范對退距和建筑形態(tài)有明確要求。例如，一塊10米×10米的地塊，陽臺或露臺可以挑出去，但建筑整體的寬度和長度增加后，會影響樓與樓之間的排布，導(dǎo)致退距不足，從而損失容積率。一些成功的四代住宅產(chǎn)品，陽臺設(shè)計往往更為懸挑且寬敞，但這種設(shè)計對地塊形態(tài)有較高要求。反之，一些項目為了控制樓體體積，減少退距和容積率的損失，陽臺設(shè)計更偏向細(xì)長的大陽臺。

第四代住宅的核心優(yōu)勢在于空中庭院以及大面積贈送。很多項目通過相關(guān)政策可以做到“零公攤”、“100%得房率”，甚至更高。例如，廣州首個四代宅項目，陽臺率達到25%，加上40%空中花園，戶型使用率可以達到約127%-140%。110平方米可以做到4+1房。然而，隨著建筑規(guī)范松綁，很多普通住宅也能實現(xiàn)高得房率。因此，第四代住宅不僅要有高得房率，還需關(guān)注客戶整體居住體驗。

目前，第四代住宅更多出現(xiàn)在二線城市和較發(fā)達的三線城市。三四線城市和北方城市的客戶對于第四代住宅的態(tài)度較為復(fù)雜。某房企在三四線城市打造了一個四代宅項目，盡管樣板房開放時客戶非常滿意，但實際開盤時去化情況不佳。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，客戶更看重贈送面積，得知露臺不能封窗作為室內(nèi)面積使用后便放棄認(rèn)購。北方城市由于氣候原因，開放式陽臺不太現(xiàn)實，但若能解決這些問題，四代宅在北方城市也有落地可能。

隱私問題是第四代住宅需要認(rèn)真解決的另一大難題。許多項目通過引入陽臺擋板、優(yōu)化露臺上方住戶開窗位置、創(chuàng)意空中花池等方式來規(guī)避視線干擾。未來，第四代住宅的競爭將不僅限于產(chǎn)品本身，還將考驗物業(yè)管理和運營能力。自動噴灌系統(tǒng)、智能蚊蟲防控系統(tǒng)等技術(shù)的應(yīng)用，可以幫助解決后期維護難題，但仍需專業(yè)園藝師定期維護。第四代住宅確實是一種能充分利用政策紅利的產(chǎn)品類型，但在選擇和實施過程中需慎重考慮，并切實提高客戶的居住體驗。

第四代住宅徹底卷飛了。