日本“萬達”，為何能年入千億日元？(3)
一個被屢次驗證的經(jīng)驗是：當企業(yè)只做“招租與管理”，或者只做“拿地與更新”，都會遇到對接成本、信用風險與資金鏈的多重挑戰(zhàn)；UR把鏈條打通后，才使“都市再生”的目標與“租賃市場”的運營真正扣合起來。
“團地”是日本戰(zhàn)后住房短缺時代的產(chǎn)物，帶著一代人的生活情感：有院落、有商店、有操場，構成中產(chǎn)社會的日常。UR并非“團地”本體，但大量“老團地”在UR的體系里得到加固、翻新或重建。與此同時，UR也在新區(qū)做“綜合體”級別的規(guī)劃：住宅、商業(yè)、學校與綠地一體化，典型案例如東京豐洲／有明的港灣更新、橫濱港北NT的新城規(guī)劃、大阪千里中央的高層更新等。
這種“公共住房體系＋城市級更新”的疊加，使UR既是大房東，也是城市生命線的維護者：它既延長舊社區(qū)的壽命，又在新區(qū)域搭起未來的生活范式。
UR的房子數(shù)量多，但品質不“攤薄”。核心在于它將“設計與翻新”做成了標準化模板，依年代、結構、地域建立數(shù)據(jù)庫，關鍵環(huán)節(jié)盡量不外包——把自己的專業(yè)能力沉淀成“工業(yè)化”流程。同時，招租全流程數(shù)字化，空置率長期維持在約3%～4%，顯著低于民間市場。
這意味著：租客找房的可預期性更強，資產(chǎn)的運營效率更高，翻新與維修的節(jié)奏更穩(wěn)。
世界上也不乏公營住房體系，但多半要么“規(guī)模不夠、市場化不足”，要么“管得粗、體驗差”，很難同時兼顧“規(guī)模、品質、效率、可負擔”。UR之所以成為“日本式樣本”，原因并不神秘：
日本確實“需要它”：從戰(zhàn)后重建到阪神地震，再到老城更新，“都市再生”是國家級議題；
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