博主：2025下半年樓市信號(hào)很強(qiáng)(2)

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2025-05-28 15:24:54 新浪

三、微觀層面巨變：住宅銷售疲軟，經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)回暖

2025年，房地產(chǎn)企業(yè)將同時(shí)面臨兩個(gè)完全不同的市場(chǎng)生態(tài)。一方面，住宅銷售遭遇“冰點(diǎn)”，去化周期拉長(zhǎng)、價(jià)格承壓、庫存堆積，尤其是中低線城市，已進(jìn)入明顯的買方市場(chǎng)。另一方面，辦公樓、商業(yè)、長(zhǎng)租公寓等經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)卻迎來“政策紅利期”。

國(guó)家持續(xù)推動(dòng)城市更新、鼓勵(lì)功能混合用地，疊加REITs市場(chǎng)建設(shè)和利率下行，為這些資產(chǎn)帶來了更強(qiáng)的現(xiàn)金回流通道。具備穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)能力和資產(chǎn)盤活能力的房企，有望在這一輪調(diào)整中率先突圍。

當(dāng)然，住宅去庫存依舊是行業(yè)重任。中央和地方通過“以收儲(chǔ)去庫存”逐步釋放政策支持，短期內(nèi)可緩解部分開發(fā)商的資金壓力，但從中長(zhǎng)期看，轉(zhuǎn)型仍是硬道理。

四、進(jìn)入“拼內(nèi)功”時(shí)代：創(chuàng)新、產(chǎn)品、運(yùn)營(yíng)成為競(jìng)爭(zhēng)核心

接下來的行業(yè)演化，將不再是比誰地多、盤快，而是比誰更懂客戶、產(chǎn)品更打動(dòng)人、空間利用效率更高。我們認(rèn)為，房地產(chǎn)的“新模式”將在以下幾個(gè)方面表現(xiàn)出顯著特征：

消費(fèi)者洞察更細(xì)致：從傳統(tǒng)的項(xiàng)目推售邏輯轉(zhuǎn)向“定制化”“反向設(shè)計(jì)”，即C2M（用戶反向定義產(chǎn)品）模式有望推廣。

輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)崛起：如集中式長(zhǎng)租公寓、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)、社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)等，已成為新的增長(zhǎng)點(diǎn)。具備重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的房企，在輕資產(chǎn)路徑上具備天然優(yōu)勢(shì)。

物業(yè)與服務(wù)融合：社區(qū)增值服務(wù)與“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”開始融合，物業(yè)管理不再是“收水電費(fèi)”，而可能成為未來新的盈利主陣地。

產(chǎn)品力與交付力的整合：好的產(chǎn)品不僅設(shè)計(jì)合理、功能到位，更要求交付周期可靠、質(zhì)量穩(wěn)定，這對(duì)開發(fā)商綜合能力提出了更高要求。

總的來說，行業(yè)正邁入“深運(yùn)營(yíng)”的時(shí)代，誰能把握住細(xì)節(jié)，誰就能在未來市場(chǎng)立足。

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