博主：2025下半年樓市信號(hào)很強(qiáng)

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2025-05-28 15:24:54 新浪

2025年下半年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正在邁入一個(gè)關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點(diǎn)。過(guò)去二十年“拿地—開(kāi)盤(pán)—回款”的快周轉(zhuǎn)模式正在全面退場(chǎng)，取而代之的，是一個(gè)圍繞產(chǎn)品質(zhì)量、運(yùn)營(yíng)能力與結(jié)構(gòu)性改革的新周期。我們判斷，這一輪的變化，深度和廣度或?qū)H次于1998年房改，遠(yuǎn)超過(guò)去任何一次地產(chǎn)周期波動(dòng)。

一、從“拼速度”轉(zhuǎn)向“拼質(zhì)量”：政策導(dǎo)向與供需結(jié)構(gòu)全面重構(gòu)

傳統(tǒng)意義上的住宅開(kāi)發(fā)，依靠規(guī)?；瘮U(kuò)張和快速周轉(zhuǎn)獲取利潤(rùn)，但在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，這套邏輯已然失效。一方面，消費(fèi)者的需求正從“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)變?yōu)椤昂貌缓谩保纳菩唾?gòu)房成為主力，購(gòu)房者更加看重居住品質(zhì)、社區(qū)環(huán)境和物業(yè)服務(wù)；另一方面，融資環(huán)境趨緊，信貸審慎，地產(chǎn)企業(yè)難以依賴以往“借新還舊”的滾動(dòng)融資模型維系高周轉(zhuǎn)。

從政策導(dǎo)向來(lái)看，也發(fā)生了根本變化——原先強(qiáng)調(diào)“量的釋放”，如今更注重“質(zhì)的提升”。這一導(dǎo)向不僅影響開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目選擇與節(jié)奏，更將深刻改變行業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻、企業(yè)排名和社會(huì)影響力。

二、房地產(chǎn)的宏觀邏輯已變，投資端或?qū)㈤L(zhǎng)期低迷

自2022年起，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資已連續(xù)三年下滑，且下行趨勢(shì)尚未觸底。我們判斷，在未來(lái)較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工面積和項(xiàng)目竣工量都將持續(xù)低迷，尤其是三四線城市因人口流出與有效需求不足，所受沖擊尤為嚴(yán)重。

不過(guò)，在經(jīng)歷了一輪房?jī)r(jià)系統(tǒng)性調(diào)整之后，一線及強(qiáng)二線核心城市逐步顯現(xiàn)出“止跌回穩(wěn)”跡象。居民購(gòu)房按揭利率下降，住房在居民資產(chǎn)配置中的占比趨于理性，這意味著房地產(chǎn)對(duì)整體消費(fèi)的壓制作用有望邊際減弱。

與此同時(shí)，土地財(cái)政的區(qū)域分化亦將加劇。核心城市憑借較強(qiáng)的資源集中度和供給端優(yōu)化，出讓收入有望穩(wěn)定，但大多數(shù)中小城市將面臨土地流拍、財(cái)政吃緊的雙重壓力，這對(duì)區(qū)域治理能力和地方財(cái)政策略提出了新挑戰(zhàn)。

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