專家談房企土地“收儲”難題與挑戰(zhàn) 庫存壓力與政策響應(3)

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2025-02-23 20:57:58 丁祖昱評樓市

最后，根據(jù)《通知》的要求，運用專項債收儲存量閑置土地，再次出讓原則上不用于商品房建設。也就是說，專項債收儲的存量閑置土地，要么用于基礎(chǔ)設施或公共設施建設，要么用于保障房（包括人才公寓）建設。由于部分房地產(chǎn)市場低迷的城市消化土地的能力有限，即使完成土地收儲后也可能僅僅是徒增政府壓力，這也在一定程度上降低了政府收儲的積極性。

從企業(yè)角度來看，近年來的投資越來越謹慎、聚焦，但是此前積累的大量土地儲備帶來的壓力也越來越大。盤活存量閑置土地的政策，給企業(yè)帶來了一絲機遇，能在一定程度上緩解房企資金困難，化解行業(yè)流動性風險。

2024年12月17日，廣州市番禺區(qū)迎來了4宗涉宅用地的正式出讓。根據(jù)成交結(jié)果，廣州南站商務區(qū)3宗宅地由萬科以底價28.8億元摘得，總計容建筑面積約23.4萬平方米，成交樓面價11409元/平方米至13614元/平方米。這也是萬科時隔4年再次在廣州公開土地市場拿地。值得注意的是，此次萬科獲取的廣州南站三宗宅地，原本為商業(yè)用地且屬于萬科。2023年萬科先通過退地獲得貨幣返還，而收儲金額與此次支付的土地出讓金額相仿，而后地塊被政府調(diào)整規(guī)劃改為二類居住地塊，于2024年又重新掛牌，萬科再次收入囊中。在這整個過程中，萬科并沒有支付額外的資金，但同時也實現(xiàn)了相關(guān)低效存量用地的盤活。

根據(jù)萬科預計，三宗宅地會有兩到三千套的住宅貨量、貨值或超50億，對比周邊在售新房2萬多元/平方米的售價，1萬元/平方米出頭的地價也有一定的盈利空間，產(chǎn)品上市后可為當?shù)卮迩f回遷安置物業(yè)的交付提供資金支持。

2024年11月13日，越秀地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司旗下非全資附屬公司當天與廣州市土地開發(fā)中心簽訂了廣州大干圍2宗土地的收儲協(xié)議，預計可獲得約15.29億元的現(xiàn)金補償。此前廣州大干圍這兩宗土地規(guī)劃為商業(yè)用途，越秀地產(chǎn)于2021年7月拿下，但一直未動工建設。根據(jù)最新的規(guī)劃，上述地塊將調(diào)整為居住用地，且已被列入廣州今年的擬供商品住宅用地項目清單。根據(jù)收儲協(xié)議，土地收回后將重新安排出讓，新買家支付了土地出讓金后，越秀可向廣州市土地開發(fā)中心提出書面支付補償申請。

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