近年來，我國的商品住宅待售面積逐漸增長。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2022年末全國累計的商品住宅待售面積約為56366萬平方米，2023年末增長至67295萬平方米，2024年末達到75327萬平方米，同比增長11.9%。

銷售不景氣直接影響房企的土地投資和開發(fā)。2021年房企的土地購置面積同比減少15.4%，降至21590萬平方米；2022年進一步降至10042萬平方米。新開工規(guī)模也大幅減少，2023年新開工建筑面積同比減少了20.5%，降至69669萬平方米，相比2019年和2020年的16億平方米水平減少了近60%。因此，房企持有的待開發(fā)土地面積整體增長，2022年末達到了49828萬平方米，創(chuàng)下了2004年以來的新高。

大量未售商品房和未開發(fā)土地嚴重影響了市場的供需平衡，增加了房企的資金壓力，并造成了資源浪費。為緩解這些問題，2024年5月以來中央接連出臺政策措施支持地方政府或企業(yè)對未售商品房和閑置土地進行收儲，以調(diào)節(jié)供需關系。2024年11月11日，自然資源部發(fā)布了《關于運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的通知》，明確了使用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的細則。此后，各地方政府紛紛響應，針對本地情況推出了相關公告。

從具體做法來看，地方政府基本沿襲了中央政策要求的細則，只是對轄區(qū)內(nèi)收儲土地的范圍進行了確定。近期，廣東省包括珠海、惠州、中山等7個城市披露了2025年的首批專項債閑置土地收儲清單。據(jù)統(tǒng)計，2月7日至9日，廣東省共有7個城市披露了收儲計劃，共涉及48幅地塊，土地面積約224.6萬平方米，總收購價格171.03億元。其中，珠海一城就收儲了14幅地塊，共66.52億元，是收儲金額最多的，其次是惠州的8幅地塊49.75億元。單塊土地方面，收購價格最高的是惠州的惠城區(qū)馬安新群上寮JD10-01、JD10-03地塊，收購價格為13.29億元，但同時也是折價力度最高的地塊之一，相對于拿地價格的折扣達到了74.1%。

從收購折扣來看，在排除掉協(xié)議土地以及已進行部分開發(fā)的土地之后，剩余36塊被收儲凈地對比拿地價格的整體收購折扣為87.5%。其中在潮州、河源以及惠州有6個項目出現(xiàn)了溢價收購的情況，茂名和云浮的6個項目屬于原價收購。24塊折價收購的土地中，折扣力度在80%以下的共有10塊，力度最大的是云浮XJB-06-27A號地塊，達到了73.2%。

值得注意的是，本次被收購的48幅地塊中有45塊都是當?shù)貒笏校渲兄楹Ｊ召彽?4幅地塊中本地的華發(fā)集團就有6幅。而中山收購的三幅地塊中的兩幅屬于當?shù)氐拿駹I企業(yè)，另外一幅則由華潤置地、仁恒置地以及當?shù)貒笏小Ｕw來看，第一輪的專項債閑置土地收購主要偏向于支持地方國企，同時收購的土地用途方面沒有特別的偏好，住宅、商住、商業(yè)、商辦的占比基本相當。

閑置土地的收儲仍面臨一些難題。首先，土地儲備中心只接受凈地交付，要求房企手中的存量閑置土地沒有任何質(zhì)押、抵押等情況，如有則需要由房企自行解押。而在通常情況下，房企拿地取得國有土地使用證后就會將土地抵押給銀行獲取開發(fā)貸，即便沒有動工的項目也會將土地抵押給金融機構獲得融資，因此房企手中很少有閑置的凈地。已經(jīng)出險的民營房企很難籌集到足夠的資金解押土地；資金實力較為雄厚的央企和地方國企則可以通過調(diào)配資金來解押土地，從而實現(xiàn)土地變現(xiàn)的目的。

其次，收儲存量閑置土地需對比市場評估價格和土地成本，就低確定收地基礎價格作為收儲價格，一般情況下不足以覆蓋房企已經(jīng)進行的融資，企業(yè)普遍難以接受。而地方政府財政壓力普遍較大，即便有專項債補充收購資金也輕易不會提高收購價格，這就成為了阻礙土地收儲的基本矛盾。此外，部分地區(qū)的地方政府已經(jīng)有了較大的債務壓力，專項債的發(fā)行也可能遇到一定的困難，進而減緩土地收儲進程。

最后，根據(jù)《通知》的要求，運用專項債收儲存量閑置土地，再次出讓原則上不用于商品房建設。也就是說，專項債收儲的存量閑置土地，要么用于基礎設施或公共設施建設，要么用于保障房（包括人才公寓）建設。由于部分房地產(chǎn)市場低迷的城市消化土地的能力有限，即使完成土地收儲后也可能僅僅是徒增政府壓力，這也在一定程度上降低了政府收儲的積極性。

從企業(yè)角度來看，近年來的投資越來越謹慎、聚焦，但是此前積累的大量土地儲備帶來的壓力也越來越大。盤活存量閑置土地的政策，給企業(yè)帶來了一絲機遇，能在一定程度上緩解房企資金困難，化解行業(yè)流動性風險。

2024年12月17日，廣州市番禺區(qū)迎來了4宗涉宅用地的正式出讓。根據(jù)成交結果，廣州南站商務區(qū)3宗宅地由萬科以底價28.8億元摘得，總計容建筑面積約23.4萬平方米，成交樓面價11409元/平方米至13614元/平方米。這也是萬科時隔4年再次在廣州公開土地市場拿地。值得注意的是，此次萬科獲取的廣州南站三宗宅地，原本為商業(yè)用地且屬于萬科。2023年萬科先通過退地獲得貨幣返還，而收儲金額與此次支付的土地出讓金額相仿，而后地塊被政府調(diào)整規(guī)劃改為二類居住地塊，于2024年又重新掛牌，萬科再次收入囊中。在這整個過程中，萬科并沒有支付額外的資金，但同時也實現(xiàn)了相關低效存量用地的盤活。

根據(jù)萬科預計，三宗宅地會有兩到三千套的住宅貨量、貨值或超50億，對比周邊在售新房2萬多元/平方米的售價，1萬元/平方米出頭的地價也有一定的盈利空間，產(chǎn)品上市后可為當?shù)卮迩f回遷安置物業(yè)的交付提供資金支持。

2024年11月13日，越秀地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司旗下非全資附屬公司當天與廣州市土地開發(fā)中心簽訂了廣州大干圍2宗土地的收儲協(xié)議，預計可獲得約15.29億元的現(xiàn)金補償。此前廣州大干圍這兩宗土地規(guī)劃為商業(yè)用途，越秀地產(chǎn)于2021年7月拿下，但一直未動工建設。根據(jù)最新的規(guī)劃，上述地塊將調(diào)整為居住用地，且已被列入廣州今年的擬供商品住宅用地項目清單。根據(jù)收儲協(xié)議，土地收回后將重新安排出讓，新買家支付了土地出讓金后，越秀可向廣州市土地開發(fā)中心提出書面支付補償申請。

在此之前，2024年8月30日、9月2日，廣州市土地開發(fā)中心曾分兩次向越秀地產(chǎn)收回白云區(qū)廣龍地塊3幅土地、番禺區(qū)暨南大學北側(cè)地塊二的使用權，總代價約120億元，廣州市土地開發(fā)中心不需要支付現(xiàn)金，只提供等值應付票據(jù)，用于該公司購買廣州新出讓的土地。與前兩次的應付票據(jù)相比，最新的廣州大干圍收儲協(xié)議雖然要等到土地重新賣出后才能收到補償款，但也更為靈活。

整體來看，“去庫存”仍是當前房地產(chǎn)市場的核心，政府為樓市回穩(wěn)逐步實施的一系列去庫存舉措也是為未來幾年房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定提供更好的可視性。商品房收儲解決的是已開售項目的去化和交付問題，而閑置土地收儲解決的是土地問題，對于有大量尚未開發(fā)歷史土地儲備的企業(yè)而言，盤活存量土地可以在一定程度上減輕流動性壓力，但仍需看具體的項目情況和政策推進落實情況。