萬(wàn)達(dá)贖回一座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)釋放什么信號(hào) 首單成功贖回引發(fā)關(guān)注！萬(wàn)達(dá)集團(tuán)首次贖回已出售的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。天眼查顯示，12月2日，煙臺(tái)芝罘萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)有限公司發(fā)生工商變更，新華保險(xiǎn)旗下坤華股權(quán)投資及坤元辰興投資管理咨詢(xún)有限公司退出股東行列，新增上海萬(wàn)達(dá)銳馳企業(yè)管理有限公司為全資控股股東，同時(shí)多位高級(jí)管理人員信息也發(fā)生了變更。上海萬(wàn)達(dá)銳馳企業(yè)管理有限公司成立于2023年，由大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)100%持股，注冊(cè)資本5000萬(wàn)元。

值得注意的是，2024年7月，萬(wàn)達(dá)商管曾一度退出煙臺(tái)芝罘萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)有限公司股東行列，此次重新進(jìn)入意味著萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在出售了40多座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)后，首次完成對(duì)一座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的贖回。此次贖回很可能被復(fù)制。中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示，坤華系收購(gòu)的廣場(chǎng)大多嵌有類(lèi)似“回購(gòu)期權(quán)+固定IRR”條款，只要萬(wàn)達(dá)仍保有行權(quán)資金額度，理論上可繼續(xù)贖回；但每座廣場(chǎng)現(xiàn)金流質(zhì)量不同，IRR門(mén)檻也不一樣。芝罘項(xiàng)目的高回報(bào)、高出租率使其成為第一順位“回購(gòu)標(biāo)的”，其他三四線(xiàn)廣場(chǎng)若租金增長(zhǎng)乏力，萬(wàn)達(dá)未必會(huì)行權(quán)。

事實(shí)上，在對(duì)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的收購(gòu)中，包括陽(yáng)光保險(xiǎn)、大家人壽、太保資本、中銀三星保險(xiǎn)、橫琴人壽等在內(nèi)的險(xiǎn)資均曾是主要買(mǎi)家，先后累計(jì)接手近20個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。即使是今年5月，由太盟、高和豐德、騰訊、潘達(dá)商管、陽(yáng)光人壽保險(xiǎn)等共同設(shè)立合營(yíng)企業(yè)，共同收購(gòu)48個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目公司100%股權(quán)時(shí)，險(xiǎn)資的身影也持續(xù)存在。不過(guò)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)并未發(fā)生變化，依然由萬(wàn)達(dá)商管運(yùn)營(yíng)。

對(duì)于這次贖回的原因，柏文喜認(rèn)為，煙臺(tái)芝罘廣場(chǎng)是毓璜頂商圈現(xiàn)金流最穩(wěn)定的項(xiàng)目之一，金街鋪位出租率常年接近100%，年化租金回報(bào)5%以上，屬于“下金蛋的雞”。把這塊“壓艙石”收回來(lái)，可以立刻改善合并報(bào)表的租金規(guī)模和現(xiàn)金流能見(jiàn)度。他還指出，經(jīng)過(guò)2024年以來(lái)的密集出售，萬(wàn)達(dá)境內(nèi)債已清零，海外債僅剩2026年2月到期的4億美元一筆，短期剛性?xún)陡斗逯狄堰^(guò)，“保生存”階段結(jié)束，公司有余力開(kāi)始“保質(zhì)量”。因此這筆贖回被多家機(jī)構(gòu)解讀為“向市場(chǎng)秀肌肉”，證明資產(chǎn)負(fù)債表已修復(fù)到可以擇時(shí)回購(gòu)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的水準(zhǔn)。首單成功贖回相當(dāng)于向險(xiǎn)資、信托等接盤(pán)方證明“萬(wàn)達(dá)的回購(gòu)錢(qián)能到賬”，有利于降低剩余項(xiàng)目的期權(quán)信用溢價(jià)；未來(lái)若萬(wàn)達(dá)啟動(dòng)REITs或基金化退出，曾附帶回購(gòu)記錄的資產(chǎn)更容易獲得估值溢價(jià)。

盡管贖回了一座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，但資產(chǎn)出售依然是萬(wàn)達(dá)當(dāng)前的主要策略。據(jù)天眼查，10月21日，廣州增城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)有限公司發(fā)生工商變更，萬(wàn)達(dá)商管退出股東行列，新增北京嘉君科技發(fā)展有限公司為股東并全資持股，法定代表人從吳華變更為宋敏。廣州增城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)有限公司成立于2012年3月，注冊(cè)資本2.5億元，經(jīng)營(yíng)范圍為企業(yè)管理服務(wù)、企業(yè)自有資金投資、房屋租賃、物業(yè)管理、場(chǎng)地租賃。就在兩天前，黃石萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司也發(fā)生股東變更，大連萬(wàn)達(dá)銳馳企業(yè)管理有限公司、大連萬(wàn)銳企業(yè)管理有限公司退出，變更為由北京嘉君科技發(fā)展有限公司100%持股，法定代表人亦從吳華變更為宋敏。

柏文喜表示，萬(wàn)達(dá)2025年仍同步出售邊緣資產(chǎn)（如上述增城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)），“邊賣(mài)邊買(mǎi)”說(shuō)明現(xiàn)金并非十分寬裕，贖回節(jié)奏會(huì)嚴(yán)格遵循“優(yōu)質(zhì)先回、虧損暫緩”的篩選邏輯，而不會(huì)一次性大規(guī)模回購(gòu)。他還提到，萬(wàn)達(dá)對(duì)外仍強(qiáng)調(diào)“輕資產(chǎn)為主”，但私下提出“輕重平衡”。贖回核心廣場(chǎng)可以使萬(wàn)達(dá)在REITs、CMBS等證券化定價(jià)中保留最優(yōu)質(zhì)“種子資產(chǎn)”，同時(shí)維持區(qū)域管理規(guī)模效應(yīng)，為二次上市或引入戰(zhàn)投提供更具說(shuō)服力的營(yíng)運(yùn)凈收入口徑。

與此同時(shí)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)仍有新增股權(quán)凍結(jié)信息。如10月27日，天眼查顯示，萬(wàn)達(dá)商管新增兩則股權(quán)凍結(jié)信息，股權(quán)所在企業(yè)分別為義烏萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司、綿陽(yáng)涪城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)有限公司，凍結(jié)股權(quán)數(shù)額分別為約1億元、5000萬(wàn)元，凍結(jié)期限均為三年，執(zhí)行法院均為南京市中級(jí)人民法院。截至目前，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)仍有50條股權(quán)凍結(jié)信息，累計(jì)股權(quán)凍結(jié)金額上百億元，被執(zhí)行人信息10條，涉及金額超50億元；萬(wàn)達(dá)商管同樣涉及股權(quán)凍結(jié)風(fēng)險(xiǎn)信息56條，被執(zhí)行人高風(fēng)險(xiǎn)信息4條，歷史被執(zhí)行人信息38條。

柏文喜認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)此次贖回提供了一個(gè)“正序”樣本：先止血，再修復(fù)報(bào)表，擇時(shí)回購(gòu)核心資產(chǎn)；未來(lái)其他房企若想效仿，前提是必須真正降低有息負(fù)債、恢復(fù)自由現(xiàn)金流，否則回購(gòu)條款只能空轉(zhuǎn)。