9月以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度有所提升。二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)同比、環(huán)比雙升態(tài)勢(shì)，新房市場(chǎng)則出現(xiàn)分化格局。北京、上海、深圳等一線城市此前進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化樓市政策，為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)積極預(yù)期，加速激發(fā)潛在需求。國(guó)慶中秋假期期間，核心城市優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目保持了一定熱度，北京、上海、深圳等城市新房網(wǎng)簽面積同比增長(zhǎng)。

穩(wěn)預(yù)期仍是關(guān)鍵。今年三季度以來(lái)，各地區(qū)各部門因城施策，繼續(xù)出臺(tái)政策推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。截至10月28日，今年有超過(guò)200個(gè)省市縣出臺(tái)政策超510條。由于多數(shù)城市已放開限制性政策，政策優(yōu)化頻次有所放緩，三季度出臺(tái)政策超120條，較二季度的175條有所降低。

從政策方向來(lái)看，中央及地方主要圍繞城市更新、激活需求、優(yōu)化供給、構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式等方面釋放積極信號(hào)并落地具體政策。8月以來(lái)，北京、上海、深圳相繼優(yōu)化調(diào)整限購(gòu)政策，蓄力“金九銀十”。例如，北京符合條件的居民家庭在五環(huán)外購(gòu)房不限套數(shù)；上海符合條件的居民家庭在外環(huán)外購(gòu)房不限套數(shù)，并且青浦區(qū)明確社保或個(gè)稅未滿1年的非本市戶籍家庭可通過(guò)人才綠色通道申報(bào)購(gòu)房資格；深圳放寬限購(gòu)區(qū)域，符合條件的居民家庭在非核心區(qū)購(gòu)房不限套數(shù)，社保或個(gè)稅不滿1年的非本市戶籍居民家庭在非核心區(qū)購(gòu)房限購(gòu)2套，鹽田區(qū)、大鵬新區(qū)放開限購(gòu)。同時(shí)，三市均明確成年單身人士按照居民家庭執(zhí)行商品住房限購(gòu)政策。此外，上海和深圳明確在利率定價(jià)機(jī)制方面不再區(qū)分首套住房和二套住房，以降低購(gòu)房成本。

業(yè)內(nèi)專家預(yù)計(jì)，四季度政策將持續(xù)圍繞穩(wěn)定預(yù)期、激活需求、優(yōu)化供給落實(shí)支持舉措。中指研究院華南分院研究主管陳雪強(qiáng)認(rèn)為，穩(wěn)定預(yù)期是當(dāng)前推動(dòng)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵，未來(lái)將有更多政策舉措發(fā)力。北京、上海、深圳相繼優(yōu)化限制性政策后，政策仍具備優(yōu)化空間，如進(jìn)一步降低首付比例、優(yōu)化人才限購(gòu)等。各地預(yù)計(jì)在房貸利率、公積金貸款、購(gòu)房補(bǔ)貼等方面繼續(xù)加大優(yōu)化力度，加大“房票安置”力度推進(jìn)城中村改造，釋放增量購(gòu)房需求。

隨著北京、上海、深圳等城市限購(gòu)松綁，9月重點(diǎn)城市市場(chǎng)活躍度較8月有所提升，傳統(tǒng)“金九”熱度顯現(xiàn)。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，9月北京二手住宅網(wǎng)簽創(chuàng)6個(gè)月以來(lái)新高，新房住宅網(wǎng)簽也同比上漲。上海二手房網(wǎng)簽成交量環(huán)比上漲，新房網(wǎng)簽成交面積同比增長(zhǎng)。深圳一手住宅網(wǎng)簽環(huán)比上漲，二手住宅網(wǎng)簽同樣環(huán)比上漲。不過(guò)，10月熱度有所下滑，重點(diǎn)城市二手房、新房成交量分別較去年同期下降。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，北京、上海、深圳均采用“分區(qū)域梯度放松”的限購(gòu)策略，兼顧市場(chǎng)穩(wěn)定與需求釋放。當(dāng)前樓市復(fù)蘇仍處于“政策傳導(dǎo)期”，9月數(shù)據(jù)已顯現(xiàn)積極信號(hào)，但庫(kù)存高企、信心不足等問(wèn)題仍有待解決。從供給端看，上海、成都等城市9月新盤推盤量同比增長(zhǎng)，高端改善性房源占比提升，有望滿足差異化需求。從需求端看，二手房“以價(jià)換量”仍將持續(xù)，核心城市掛牌量有望在未來(lái)幾年保持基本平穩(wěn)。

深圳貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，深圳樓市新政落地第二周，新房成交熱點(diǎn)從“單點(diǎn)爆發(fā)”走向“多點(diǎn)開花”。新政落地第一周，貝殼深圳合作門店新房認(rèn)購(gòu)項(xiàng)目套均總價(jià)為364萬(wàn)元，第二周套均總價(jià)達(dá)到470萬(wàn)元，環(huán)比上漲29%。深圳貝殼研究院院長(zhǎng)肖小平分析，這一變化背后是消費(fèi)者出于改善需求開始積極入市。新政明確房貸利率不再區(qū)分首套住房和二套住房，在這一政策驅(qū)動(dòng)下，有改善需求的群體陸續(xù)入場(chǎng)，推動(dòng)了整體需求向更高品質(zhì)、更高總價(jià)的房源傾斜，最終帶動(dòng)了套均總價(jià)上漲。

在杭州，9月有40個(gè)項(xiàng)目入市，其中一半是首次開盤，且大多是主城區(qū)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，“高端局”競(jìng)爭(zhēng)激烈。杭州貝殼研究院院長(zhǎng)上官劍表示，目前開發(fā)商推出的房源量較少，基本是小步快走的節(jié)奏，市場(chǎng)有一波小行情。

國(guó)慶中秋假期核心城市優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目保持較高熱度。9月底開發(fā)商推盤節(jié)奏加快，疊加國(guó)慶中秋期間房企促銷力度加大，推出特價(jià)房源、贈(zèng)送車位、家裝補(bǔ)貼以及保價(jià)等一系列營(yíng)銷活動(dòng)，核心城市或優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目熱度較節(jié)前有所回升。

三季度以來(lái)，各地通過(guò)優(yōu)化公積金貸款、購(gòu)房補(bǔ)貼等措施，持續(xù)促進(jìn)住房消費(fèi)。上海、青島等地較大幅度提升符合條件的購(gòu)房者公積金貸款額度上限，北京優(yōu)化公積金貸款首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，提高二套房公積金貸款額度上限至100萬(wàn)元，下調(diào)二套房公積金首付比例至30%，并將繳存一年可貸額度由10萬(wàn)元提高至15萬(wàn)元。

各地購(gòu)房補(bǔ)貼力度也在加大，尤其是針對(duì)多孩家庭等特定人群進(jìn)行較大額度的補(bǔ)貼。浙江衢州對(duì)三孩家庭購(gòu)買120平方米以上住房的補(bǔ)貼20萬(wàn)元；湖南岳陽(yáng)針對(duì)三孩及以上家庭，以所購(gòu)住房20平方米的金額作為獎(jiǎng)勵(lì)，為10萬(wàn)元至20萬(wàn)元。

不少房地產(chǎn)企業(yè)在“金九銀十”節(jié)點(diǎn)推出促銷活動(dòng)。龍湖集團(tuán)提供額外九九折補(bǔ)貼、教師專享九七折、車位團(tuán)購(gòu)、直播間優(yōu)惠等多重優(yōu)惠政策。旭輝集團(tuán)旗下多個(gè)項(xiàng)目分別推出限量特惠房送家電、買房送車位、購(gòu)房享折扣、一口價(jià)房源及封窗家電禮包等活動(dòng)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉建議，將文旅流量、節(jié)日人氣流量、消費(fèi)旺季與住房促銷結(jié)合起來(lái)不失為一種有效的假期經(jīng)濟(jì)模式。開發(fā)商要把質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的好產(chǎn)品拿出來(lái)，中介機(jī)構(gòu)、裝飾裝修等企業(yè)可以和開發(fā)商合作，一站式解決購(gòu)房者買房、過(guò)戶、裝修等需求。

展望后市，58安居客研究院院長(zhǎng)張波表示，多政策推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。從中長(zhǎng)期來(lái)看，保障性住房再貸款落地進(jìn)度有望加快，疊加城中村改造貨幣化安置釋放的需求，都將為市場(chǎng)注入新動(dòng)能。對(duì)于購(gòu)房者而言，當(dāng)前市場(chǎng)處于“政策紅利窗口”，核心城市外圍區(qū)域、次新二手房及品牌房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目具備較高性價(jià)比。