2025年11月，樓市迎來政策密集期。從中央“十五五”規(guī)劃建議明確的制度框架，到地方密集落地的財(cái)政與金融支持政策，三大利好形成“組合拳”，不僅呼應(yīng)了“推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”的國家戰(zhàn)略，更直接擊中剛需與改善群體的核心痛點(diǎn)。在市場止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，這輪政策紅利絕非短期刺激，而是重構(gòu)購房邏輯的長期信號，剛需與改善群體必須盯緊政策細(xì)節(jié)、選對入市策略，才能真正接住這波利好。

金融端政策帶來顯著變化，形成“利率市場化 + 公積金擴(kuò)容 + 融資創(chuàng)新”的三維支持體系，直接降低購房的資金門檻。房貸利率迎來“差異化下調(diào)”新機(jī)制，自11月起，“利率不區(qū)分首套二套、按風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)”的模式在30個重點(diǎn)城市全面推開，上海、廣州等城市已出現(xiàn)3.0%以下的實(shí)際執(zhí)行利率。公積金支付首付政策在全國推廣，廣州、深圳等城市明確二手房買家可提取公積金支付首付，且不影響貸款額度計(jì)算。以一套500萬元的改善房為例，首付比例15%需75萬元，若夫妻雙方公積金賬戶余額合計(jì)20萬元，可直接提取沖抵首付，實(shí)際自籌資金降至55萬元，疊加184萬元的公積金最高貸款額度，商業(yè)貸款僅需261萬元，月供較去年減少近2000元。針對房企的融資支持則間接保障購房安全，11月起“主辦銀行制度”全面落地，確保建設(shè)資金專款專用。REITs擴(kuò)容與并購貸款優(yōu)惠政策持續(xù)發(fā)力，已幫助20余家房企優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表。金融端的雙向發(fā)力，既讓購房者“貸得起”，更讓購房者“住得上”，從根源上化解了“爛尾風(fēng)險(xiǎn)”與“資金壓力”兩大焦慮。

財(cái)政補(bǔ)貼政策力度升級，覆蓋范圍擴(kuò)大，從契稅減免到換房補(bǔ)貼，形成覆蓋購房全周期的支持體系。鞍山市在11月房交會期間推出重磅政策：購買參展新房完成產(chǎn)權(quán)登記后可享受100%契稅補(bǔ)貼，疊加立山區(qū)額外3000-5000元房款減免，一套100萬元的剛需房可節(jié)省約1.5萬元成本。截至11月5日，全國已有42個城市跟進(jìn)推出契稅補(bǔ)貼，其中23個城市補(bǔ)貼比例達(dá)100%。改善群體受益于“賣舊買新”定向支持，鞍山明確出售自有住房后再購新房的，新增面積可獲200元/平方米補(bǔ)貼，單戶最高2萬元；上海通過優(yōu)化房產(chǎn)稅扣除標(biāo)準(zhǔn)，多孩家庭改善換房可額外享受人均60平方米免稅面積，一套140平方米的改善房每年可節(jié)省近萬元稅費(fèi)。廣州、蘇州等城市允許提取公積金支付裝修費(fèi)用，讓改善群體實(shí)現(xiàn)“買房 + 煥新”一步到位。人才補(bǔ)貼成為“留城置業(yè)”催化劑，鞍山對符合“鋼都英才2.0”計(jì)劃的人才發(fā)放2-7萬元購房補(bǔ)貼，上海則對非戶籍人才首套房暫免房產(chǎn)稅，兩類政策形成互補(bǔ)。數(shù)據(jù)顯示，11月前兩周重點(diǎn)城市人才購房占比已升至18%，較10月提升4個百分點(diǎn)，政策對青年群體的吸引力顯著增強(qiáng)。

供給端政策精準(zhǔn)呼應(yīng)需求變化，一方面通過保障房擴(kuò)面解決剛需住房問題，另一方面通過“好房子”標(biāo)準(zhǔn)落地滿足改善需求。根據(jù)“十五五”規(guī)劃建議部署，多地加速保障性住房建設(shè)，北京明確年內(nèi)新增保障房供應(yīng)40萬套，其中30%位于地鐵沿線及產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊。供給方式更趨靈活，“以購代建”“房票安置”等模式在20余個城市推廣，既盤活存量房源，又快速補(bǔ)齊保障短板。對剛需群體而言，保障房已從“兜底選項(xiàng)”升級為“優(yōu)選方案”。商品房市場則聚焦“改善型好房子”供給，住建部進(jìn)一步細(xì)化“好房子”標(biāo)準(zhǔn)，要求新開工項(xiàng)目綠色建材使用率不低于80%，智慧安防、適老化設(shè)施成為標(biāo)配。上海、南京等城市響應(yīng)政策，11月推出的改善型項(xiàng)目中，120-144平方米戶型占比超60%，且半數(shù)以上達(dá)到二星級綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，這類項(xiàng)目開盤去化率普遍超80%。供給端的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，讓剛需有保障、改善有選擇，徹底改變了以往“供需錯配”的市場困境。

政策紅利釋放期，盲目入市可能錯失機(jī)會或踩入陷阱。剛需與改善群體需聚焦三個核心問題，做出理性決策。首先，抓住“11月 - 次年1月”窗口期，本輪政策多設(shè)定明確執(zhí)行期限，建議剛需群體在12月前完成看房選房，利用契稅全免政策降低成本；改善群體可把握“先買后賣”窗口期，避免踏空利率優(yōu)惠。其次，優(yōu)先選擇“政策落地 + 人口流入”雙優(yōu)城市，重點(diǎn)關(guān)注核心城市群衛(wèi)星城、財(cái)政實(shí)力強(qiáng)的二線城市和產(chǎn)業(yè)升級的三四線城市。最后，剛需群體應(yīng)優(yōu)先考慮政府主導(dǎo)的共有產(chǎn)權(quán)房和房企特價(jià)房，改善群體則要聚焦“好房子”標(biāo)準(zhǔn)，重點(diǎn)查看綠色建筑認(rèn)證、物業(yè)服務(wù)等級與配套完善度。無論剛需還是改善，都需確認(rèn)項(xiàng)目是否落實(shí)“主辦銀行制度”，規(guī)避交付風(fēng)險(xiǎn)。

11月樓市的三大利好，本質(zhì)是“十五五”規(guī)劃“房地產(chǎn)回歸民生”導(dǎo)向的集中落地，絕非重回“炒房時(shí)代”的信號。對剛需群體，這是降低上車門檻的難得機(jī)遇；對改善群體，這是提升居住品質(zhì)的政策窗口。但機(jī)遇背后仍需保持理性：需結(jié)合自身收入規(guī)劃還款能力，預(yù)留12個月月供儲備金；需核實(shí)項(xiàng)目合規(guī)性，避開手續(xù)不全的房源；需正視城市分化，不盲目跟風(fēng)下沉市場。在“房住不炒”的總基調(diào)下，房地產(chǎn)市場已進(jìn)入“政策托底、品質(zhì)競爭”的新階段，11月的政策紅利最終是為了讓真正有住房需求的群體“住有所居、住有宜居”。抓住時(shí)機(jī)、選對城市、匹配需求，才能在這輪政策調(diào)整中，真正實(shí)現(xiàn)安居夢想。