專家：房地產(chǎn)必須順應(yīng)和引領(lǐng)時(shí)代之變市場企穩(wěn)需轉(zhuǎn)型升級(3)

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2025-10-12 19:35:05 經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)

居住形式的變化與人口增長相關(guān)。信息技術(shù)的發(fā)展可能會(huì)增加?jì)D女就業(yè)的時(shí)間靈活性，讓女性既可以工作，又可以兼顧家庭，解決了這個(gè)問題，就有可能提高家庭的生育率。如果職住一體未來能夠有助于家庭生育率的提高，一個(gè)家庭的人口有可能擴(kuò)大，那么他們所需要的住房就要加大，現(xiàn)在的小戶型可能就不適應(yīng)了，所以戶型也會(huì)相應(yīng)擴(kuò)大。

房企要撬動(dòng)新需求，首先得認(rèn)清楚“時(shí)代變了”——過去是“供給說了算”，現(xiàn)在是“需求說了算”，必須從“高周轉(zhuǎn)”轉(zhuǎn)向“精打磨”。具體要做兩點(diǎn)：一是精準(zhǔn)調(diào)研需求，不能拍腦袋定戶型，要去問消費(fèi)者：家里有沒有老人？需不需要適老設(shè)施？會(huì)不會(huì)遠(yuǎn)程辦公？二是跟上趨勢，比如智能化、多功能，現(xiàn)在年輕人是“AI泡大的”，對智能生活有剛需，小區(qū)得有智能安防、共享辦公區(qū)，房子得預(yù)留AI接口，這些都得提前考慮。

轉(zhuǎn)型最大的挑戰(zhàn)不是成本，而是兩個(gè)核心問題：一是“需求判斷不準(zhǔn)”，現(xiàn)在供需關(guān)系變了，一旦戶型、配套定錯(cuò)了，項(xiàng)目就可能賣不出去，失敗概率比過去高太多；二是“融資難”，過去房企靠高負(fù)債拿地，現(xiàn)在不行了，銀行不給高杠桿，開發(fā)商得有自有資金，但多數(shù)房企沒這個(gè)實(shí)力。國外的基金模式值得借鑒，比如基金作為股東投錢，房企負(fù)責(zé)開發(fā)運(yùn)營，相當(dāng)于“打工”，能降低負(fù)債，可惜咱們現(xiàn)在還沒普及。

未來能存活的房企，核心是“穩(wěn)健、專注”，有三個(gè)特征：一是財(cái)務(wù)穩(wěn)健，不搞高負(fù)債，有自有資金；二是專注核心能力，不搞“多元化亂擴(kuò)張”；三是跟得上趨勢，比如提前布局AI、遠(yuǎn)程辦公相關(guān)的住房功能，不躺在過去的舒適區(qū)里。比例估計(jì)也就10%左右，最多不超過20%，另外的80-90%開發(fā)企業(yè)要么轉(zhuǎn)型其它業(yè)態(tài)，要么被淘汰。

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