專家：房地產(chǎn)必須順應(yīng)和引領(lǐng)時(shí)代之變市場(chǎng)企穩(wěn)需轉(zhuǎn)型升級(jí)(2)

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2025-10-12 19:35:05 經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)

國際上房價(jià)收入比合理范圍是2-6倍，中國過去一線城市曾達(dá)到40倍，現(xiàn)在雖然降了，但還是遠(yuǎn)高于合理值；租售比合理的話，1：200-1：300，中國重點(diǎn)城市這個(gè)數(shù)據(jù)多在1：300之上。

對(duì)于“好房子”的標(biāo)準(zhǔn)，倪鵬飛認(rèn)為其核心是宜居。安全舒適綠色智慧都指向宜居。安全舒適是基本要求，首先是“住得舒服”，比如戶型方正、采光好、樓層合理；其次是“配套全”，出門有公園、買菜方便、孩子上學(xué)近、看病不用跑太遠(yuǎn)，這些是老百姓最實(shí)在的需求。綠色智能得落地見效。比如智能化不能只裝個(gè)智能門鎖、控?zé)?，得考慮遠(yuǎn)程辦公需求——小區(qū)有沒有共享辦公空間？家里能不能隔出獨(dú)立書房？綠色低碳也不是只掛“節(jié)能建筑”牌子，而是實(shí)實(shí)在在的低物業(yè)費(fèi)、冬暖夏涼，讓老百姓感受到好處。

遠(yuǎn)程辦公越來越普遍，很多跨國公司實(shí)行“3+1”“3+2”模式，這會(huì)對(duì)居住產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，主要是空間功能的重構(gòu)。未來房子得“住、辦公、休閑”一體。比如家里得有獨(dú)立書房，或者小區(qū)里設(shè)共享辦公空間，不用天天去市中心寫字樓；居民區(qū)周邊得有更多休閑設(shè)施，比如公園、咖啡館，因?yàn)榇蠹以诩肄k公的時(shí)間多了，需要就近放松。

AI的影響是“顛覆性且快速”的，不只是裝個(gè)智能設(shè)備那么簡單。比如交通上，AI可能優(yōu)化通勤路線，大家不用擠在市中心買房，住遠(yuǎn)一點(diǎn)也方便；生活上，AI能智能管理小區(qū)，比如自動(dòng)調(diào)節(jié)電梯運(yùn)行、監(jiān)測(cè)安防，降低物業(yè)成本；辦公上，AI可能實(shí)現(xiàn)“虛擬辦公空間”，家里不用太大，但能通過AI連接全球團(tuán)隊(duì)，這會(huì)改變戶型需求——不用大書房，小空間配AI設(shè)備就行?，F(xiàn)在開發(fā)商的“AI應(yīng)用”之所以還比較初步，一是AI還處在發(fā)展之中，對(duì)居住有怎樣的改變，如何應(yīng)用還需要探索，二是怕投入多了不賺錢。要改變，就得從“蹭概念”走向“落地需求”。

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