2025年10月開(kāi)始的政策升級(jí)，并非簡(jiǎn)單重復(fù)以往的刺激措施，而是針對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展新模式進(jìn)行系統(tǒng)性重構(gòu)。這一轉(zhuǎn)變背后有兩個(gè)主要原因：一方面，三季度行業(yè)銷(xiāo)售同比降幅擴(kuò)大，盡管84個(gè)省市前三季度出臺(tái)了556次政策，但市場(chǎng)預(yù)期仍未完全扭轉(zhuǎn)；另一方面，中央城市工作會(huì)議指出，城鎮(zhèn)化從快速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展，城市從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)，這標(biāo)志著行業(yè)的底層邏輯發(fā)生了根本性變化。

住建部數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)人均住房面積已超過(guò)40平方米，總量矛盾已經(jīng)讓位于結(jié)構(gòu)性失衡。因此，10月的新政策不再局限于傳統(tǒng)的“限跌令—補(bǔ)貼—松限購(gòu)”模式，而是構(gòu)建了“中央定框架、地方填細(xì)節(jié)、市場(chǎng)強(qiáng)活力”的三維體系，目標(biāo)是在2-3年內(nèi)完成從增量開(kāi)發(fā)向存量運(yùn)營(yíng)的模式切換。

在需求端，核心城市的限購(gòu)政策開(kāi)始松綁，進(jìn)入精準(zhǔn)分層時(shí)代。北京以五環(huán)為界實(shí)施梯度松綁，五環(huán)外全面放開(kāi)非京籍購(gòu)房限制；上海將外環(huán)外非滬籍社保要求從3年降至1年，并為人才開(kāi)辟綠色通道；深圳在8個(gè)非核心區(qū)允許無(wú)社保非深籍購(gòu)2套，鹽田和大鵬兩區(qū)完全取消限購(gòu)。10月起，這種分區(qū)域差異化松綁模式將向新一線城市鋪開(kāi)。預(yù)計(jì)杭州、成都等城市可能采取類似的策略，并疊加公積金政策升級(jí)。

供給側(cè)方面，土地改革試點(diǎn)將在10月實(shí)質(zhì)性落地。北京城市副中心、粵港澳大灣區(qū)等試點(diǎn)區(qū)域獲得了自主判斷人地掛鉤、探索用地類型轉(zhuǎn)換和鼓勵(lì)國(guó)企低效用地再開(kāi)發(fā)的權(quán)限。杭甬溫推行的“限地價(jià)競(jìng)貢獻(xiàn)”模式改變了房企拿地邏輯，土地出讓不再比拼價(jià)格，而是考核后續(xù)地均產(chǎn)值。此外，財(cái)政部推進(jìn)房地產(chǎn)增值稅留抵退稅，自然資源部透露試點(diǎn)區(qū)域的城中村改造項(xiàng)目可享受土地出讓金分期繳納政策，預(yù)計(jì)將釋放超過(guò)2億平方米的開(kāi)發(fā)空間。

金融端的支持也更為立體化，形成了“央行+匯金+社保/險(xiǎn)資”的資金矩陣。首階段4800億元資金已就位，其中3000億元用于支持優(yōu)質(zhì)房企并購(gòu)項(xiàng)目，1800億元通過(guò)國(guó)資平臺(tái)參與保障性住房建設(shè)。央行首次明確提供不限量流動(dòng)性支持，針對(duì)房企的并購(gòu)貸款不再設(shè)額度上限，只需滿足“保交樓”項(xiàng)目占比不低于70%的要求。對(duì)購(gòu)房者的金融支持也在加強(qiáng)，多地正在醞釀房貸利率動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，庫(kù)存超18個(gè)月的城市有望進(jìn)一步下調(diào)首套房貸利率。

長(zhǎng)效機(jī)制方面，《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的意見(jiàn)》將在10月后細(xì)化實(shí)施細(xì)則，文件明確了高品質(zhì)住房建設(shè)和城市更新兩大抓手。政策特別強(qiáng)調(diào)房屋安全保障與職住平衡，嚴(yán)格限制超高層建筑的同時(shí)，要求新建住宅配套教育、醫(yī)療等公共服務(wù)設(shè)施。這意味著房企需從單純的造房子轉(zhuǎn)向造社區(qū)，萬(wàn)科、保利等龍頭企業(yè)已成立城市更新事業(yè)部，搶占新模式先機(jī)。

市場(chǎng)影響方面，貝殼研究院預(yù)測(cè)四季度重點(diǎn)城市商品住宅成交面積有望環(huán)比增長(zhǎng)15%-20%，核心城市外環(huán)區(qū)域?qū)⒊蔀橹髁?。但分化將進(jìn)一步加劇，人口凈流入的都市圈房?jī)r(jià)可能企穩(wěn)，而人口流出的三四線城市即使全面取消限購(gòu)，成交量反彈幅度也可能不超過(guò)10%，庫(kù)存去化仍需3-5年時(shí)間。政策明確分類施策，對(duì)優(yōu)質(zhì)房企給予并購(gòu)融資支持，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)房企僅保障“保交樓”資金，預(yù)計(jì)年內(nèi)將有30-50家中小房企通過(guò)并購(gòu)?fù)顺鍪袌?chǎng)，而財(cái)務(wù)穩(wěn)健的民企如龍湖、濱江有望擴(kuò)大市場(chǎng)份額。

盡管政策力度空前，但仍面臨一些挑戰(zhàn)。首先是購(gòu)房者心態(tài)尚未扭轉(zhuǎn)，調(diào)研顯示僅有35%的潛在購(gòu)房者計(jì)劃在半年內(nèi)入市；其次是地方執(zhí)行偏差，部分城市因土地財(cái)政壓力可能對(duì)低效用地再開(kāi)發(fā)積極性不足；最后是房企信心不足，三季度百?gòu)?qiáng)房企新開(kāi)工面積同比下降28%，政策效果需觀察開(kāi)工數(shù)據(jù)能否在11月企穩(wěn)。