上海樓市限購松綁市場反應(yīng)冷熱不均

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2025-08-25 18:44:34 今日聚焦鏡頭

上海這座國際大都市正上演一場魔幻現(xiàn)實主義的樓市大戲。黃浦江畔的頂級豪宅單價突破18萬元人民幣，依然能迅速售罄，買家趨之若鶩；而外環(huán)外的普通住宅即便政策放寬，依舊門可羅雀，降價也難尋買主。這并非市場自發(fā)的結(jié)果，而是2025年8月25日上海六部門聯(lián)合發(fā)布的樓市新政在經(jīng)濟、社會與心理層面引發(fā)的復(fù)雜反應(yīng)。新政包括外環(huán)外不限購、公積金提額、貸款利率優(yōu)化、房產(chǎn)稅減免等措施，意圖激活市場，卻在不同階層中產(chǎn)生了不同的影響。

此次上海樓市新政的經(jīng)濟學(xué)邏輯簡單直接：通過放松限購和降低交易成本，刺激剛需與改善性需求。符合條件的居民家庭在外環(huán)外購買住房將不再受套數(shù)限制，公積金貸款最高額度上浮15%，首套最高可達184萬元，多子女家庭甚至能疊加至216萬元。商業(yè)貸款利率定價不再區(qū)分首套二套，非滬籍居民家庭購買首套住房房產(chǎn)稅暫免。這些措施旨在疏通交易堵點，尤其在外環(huán)外區(qū)域，希望在傳統(tǒng)的“金九銀十”銷售旺季前釋放被壓抑的購買力，提振市場信心。短期內(nèi)，這為市場注入了一劑強心針，但其深層影響遠超簡單的供需調(diào)節(jié)，更像是一場精心設(shè)計的社會實驗。

然而，政策面對的人心呈現(xiàn)出顯著分化。2025年上半年，上海豪宅市場成交額高達553億元，同比飆升，部分高端項目甚至出現(xiàn)外省認購客戶數(shù)量近乎本地兩倍的現(xiàn)象。高凈值人群將優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)視為全球經(jīng)濟不確定性背景下的資產(chǎn)保值增值手段。政策利好加速了他們對核心資產(chǎn)的配置。相比之下，廣大的中產(chǎn)和剛需群體則更為謹慎。數(shù)據(jù)顯示，2025年第二季度消費者購房意愿有所回落，認為當(dāng)前是購房好時機的比例下降了10個百分點。購房者普遍傾向于增加首付、減少貸款，對未來收入增長抱有深刻懷疑。年輕人對35歲后就業(yè)的擔(dān)憂使其不敢輕易背負30年房貸。即使購房門檻降低，多數(shù)人仍選擇觀望，甚至轉(zhuǎn)向租賃市場，遠郊剛需盤零認購現(xiàn)象便是這種集體心理的寫照。

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