物業(yè)“換血潮”背后：誰(shuí)在逼退頭部物企 業(yè)主與物業(yè)的博弈加劇！物業(yè)行業(yè)最近再次成為輿論焦點(diǎn)。6月，濱江物業(yè)因新業(yè)委會(huì)成立后將物業(yè)費(fèi)打折至8折，宣布撤出杭州下沙某小區(qū)。物業(yè)表示，如果繼續(xù)降價(jià)將導(dǎo)致虧損和服務(wù)品質(zhì)下降。然而，降價(jià)并不一定能保證續(xù)聘。蕭山區(qū)東旭府小區(qū)的物業(yè)費(fèi)從3.1元/平方米降至2.3元/平方米，但仍被解聘，業(yè)主明確表示更看重服務(wù)品質(zhì)。近日，奧體板塊的春江彼岸小區(qū)也傳出原物業(yè)龍湖被解聘的消息。

這股物業(yè)“換血潮”席卷全國(guó)，包括杭州在內(nèi)。每個(gè)小區(qū)更換物業(yè)的原因各不相同，業(yè)主與物業(yè)之間的關(guān)系變得緊張。優(yōu)質(zhì)物業(yè)面對(duì)費(fèi)用腰斬選擇退出，而這場(chǎng)博弈中似乎沒(méi)有贏家。近期，萬(wàn)物云、中海物業(yè)等頭部企業(yè)主動(dòng)剝離低效項(xiàng)目，重慶至少有10家物業(yè)因物業(yè)費(fèi)“腰斬”集體撤場(chǎng)，導(dǎo)致小區(qū)陷入垃圾圍城的窘境。杭州某高端小區(qū)則上演了反轉(zhuǎn)劇情：業(yè)主自發(fā)籌款補(bǔ)貼物業(yè)費(fèi)，最終留住了原物業(yè)。

杭州上城區(qū)某小區(qū)物業(yè)負(fù)責(zé)人算了一筆賬：人力成本占物業(yè)費(fèi)的60%-70%，最低工資標(biāo)準(zhǔn)逐年上漲，倒逼企業(yè)縮編或降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。十年前2.5元/平方米的物業(yè)費(fèi)能請(qǐng)到本科畢業(yè)的管家，現(xiàn)在連保潔都難招。部分小區(qū)開(kāi)始探索“質(zhì)價(jià)相符”模式。上海某社區(qū)通過(guò)業(yè)主投票將物業(yè)費(fèi)從2.8元上調(diào)至3.5元，引入第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)每季度公示服務(wù)達(dá)標(biāo)率，一年后投訴量下降40%。

行業(yè)亟需回歸服務(wù)本質(zhì)，避免低價(jià)競(jìng)標(biāo)的惡性循環(huán)。業(yè)主應(yīng)理性評(píng)估“質(zhì)”與“價(jià)”的平衡，換物業(yè)不是簡(jiǎn)單地?fù)Q人，而是要找到適合的服務(wù)和價(jià)格平衡點(diǎn)。

那些換了物業(yè)的小區(qū)情況各異。成都南延線(xiàn)門(mén)戶(hù)的城南名著小區(qū)交付已有18年，去年3月更換了物業(yè)后，老小區(qū)進(jìn)行了多項(xiàng)改造，如新增路燈、修復(fù)線(xiàn)路等，獲得業(yè)主好評(píng)。但并非所有更換物業(yè)的小區(qū)都能取得成功。重慶某小區(qū)新物業(yè)進(jìn)場(chǎng)后，綠化維護(hù)頻次減少，保安人數(shù)減半，業(yè)主感到不滿(mǎn)。西安繽紛南郡更換物業(yè)后問(wèn)題層出不窮，電梯故障未能及時(shí)修復(fù)，物業(yè)費(fèi)還高于市場(chǎng)價(jià)格。杭州拱墅區(qū)某商品房小區(qū)更換新物業(yè)后，業(yè)主抱怨樓道燈壞了三天才修好，原先的管家不再提供貼心服務(wù)。

換物業(yè)過(guò)程中常埋下多重隱患，如原始圖紙丟失、維修基金賬目不清、新老物業(yè)互相推諉等。北京某小區(qū)因交接糾紛導(dǎo)致垃圾清運(yùn)停滯兩周，最終由街道辦緊急介入調(diào)停。換物業(yè)并非一勞永逸，業(yè)主需權(quán)衡初心與必要性，程序嚴(yán)謹(jǐn)與專(zhuān)業(yè)評(píng)估是關(guān)鍵。

業(yè)委會(huì)在物業(yè)更換中舉足輕重。北京海淀區(qū)某業(yè)委會(huì)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)審計(jì)公司查出原物業(yè)十年間截留公共收益超200萬(wàn)元，建立共管賬戶(hù)后小區(qū)年均增收30萬(wàn)元。江蘇如皋某業(yè)委會(huì)成員收受賄賂操縱投標(biāo)流程，上海某小區(qū)業(yè)委會(huì)未公示招標(biāo)文件啟動(dòng)投票，最終被業(yè)主聯(lián)名起訴。廣州某社區(qū)業(yè)委會(huì)設(shè)立“陽(yáng)光議事廳”，所有會(huì)議直播、財(cái)務(wù)實(shí)時(shí)公開(kāi)，強(qiáng)調(diào)業(yè)委會(huì)是業(yè)主的服務(wù)員。

一些頭部物業(yè)公司已開(kāi)啟“自卷”模式，根據(jù)業(yè)主需求創(chuàng)造增值服務(wù)。綠城“海豚計(jì)劃”覆蓋60多個(gè)城市，讓21萬(wàn)多小業(yè)主學(xué)會(huì)游泳；萬(wàn)科“甜蜜課堂”成為親子社交主場(chǎng)；龍湖“善居計(jì)劃”投入數(shù)億元為業(yè)主免費(fèi)清洗空調(diào)、磨菜刀。這些看似是“加法”，實(shí)則是頭部企業(yè)的護(hù)城河與核心競(jìng)爭(zhēng)力。

物業(yè)服務(wù)是城市的毛細(xì)血管。當(dāng)業(yè)主合理表達(dá)需求，業(yè)委會(huì)依法履職，物業(yè)公司專(zhuān)注服務(wù)時(shí)，這場(chǎng)“換血潮”才能惠及各方。物業(yè)更替不是目的，建立透明、質(zhì)價(jià)相符、三方制衡的機(jī)制才是破局之道?；蛟S未來(lái)，“換不換物業(yè)”將不再是是非題，而是一道基于專(zhuān)業(yè)與信任的多選題。