淘寶、京東不僅能買(mǎi)到鞋服、蔬果、家電，還能買(mǎi)到房子。過(guò)去，法拍房常被視為高風(fēng)險(xiǎn)、流程復(fù)雜、充滿不確定性的“灰色地帶”。隨著司法拍賣(mài)制度愈加透明和平臺(tái)化程度的提升，這一市場(chǎng)正悄然嬗變。

越來(lái)越多的人開(kāi)始意識(shí)到，房子不僅能在中介門(mén)店買(mǎi)、在售樓處選，也能像在淘寶上挑衣服一樣“下單”。在價(jià)格敏感與購(gòu)房焦慮并存的當(dāng)下，法拍房正成為一部分人，尤其是年輕人實(shí)現(xiàn)買(mǎi)房愿望的另類(lèi)路徑。30歲的花花就是其中之一。她花了兩三年時(shí)間研究流程、篩選標(biāo)的，最終以全小區(qū)最低成交價(jià)在深圳布吉拍下一套老舊小區(qū)房，完成了一次理性克制的“確認(rèn)支付”。

她的故事并非孤例。越來(lái)越多購(gòu)房者開(kāi)始嘗試“用更少的錢(qián)，離理想的生活更近一點(diǎn)”。但并非所有人都能像花花一樣保持冷靜。在高溢價(jià)與悔拍頻發(fā)的拍場(chǎng)背后，情緒驅(qū)動(dòng)下的“價(jià)格失控”并不鮮見(jiàn)。部分買(mǎi)家在激烈競(jìng)爭(zhēng)中沖動(dòng)出價(jià)，最終高位接盤(pán)。

法拍市場(chǎng)容量正在快速拓展。別墅、廠房、寫(xiě)字樓甚至百億資產(chǎn)包接連掛拍，法拍房從冷門(mén)小眾邁向大眾關(guān)注。無(wú)論是動(dòng)輒億元成交的豪宅，還是“一元起拍”的海景房促銷(xiāo)，都映射出法拍機(jī)制在供需錯(cuò)配與存量盤(pán)活背景下的潛力與想象空間。這是一場(chǎng)悄然擴(kuò)容中的買(mǎi)房革新，也是一扇連接制度、資本與個(gè)體夢(mèng)想的新窗口。

法拍房成為年輕購(gòu)房者的另類(lèi)路徑

今年年初，花花在阿里拍賣(mài)平臺(tái)成功拍下一套位于深圳龍崗布吉的法拍房。這里被稱(chēng)為“剛需天堂”，房?jī)r(jià)相對(duì)較低。房子建于1999年，沒(méi)有電梯，戶型普通，但離市區(qū)不遠(yuǎn)，有三條地鐵線連接市中心，成為她實(shí)現(xiàn)通勤自由、獨(dú)立生活的支點(diǎn)。

為了這套房，花花準(zhǔn)備了兩三年。親戚成功買(mǎi)下法拍房的經(jīng)歷給了她勇氣和操作路徑。她開(kāi)始刷淘寶，瀏覽待拍的房子。她很快摸索出自己的篩選標(biāo)準(zhǔn)：“個(gè)人產(chǎn)權(quán)”、“住宅性質(zhì)”、“法院包清場(chǎng)”——滿足這三個(gè)條件的，基本屬于“可入手”的安全標(biāo)的。

與傳統(tǒng)買(mǎi)房者相比，花花顯得格外“不拘小節(jié)”。她十分坦率：“預(yù)期控制好了，你就能接受很多現(xiàn)實(shí)；但如果期待太高，反而容易在細(xì)節(jié)上失望?！彼龔牟恢毕率?，而是先練手。合適的房子出現(xiàn)時(shí)，她就報(bào)名參與，“哪怕不出價(jià)，也能熟悉流程，避免真正上場(chǎng)時(shí)手忙腳亂”，但她從不急著搶?zhuān)板e(cuò)過(guò)的，就當(dāng)練手了”。

今年2月18日，經(jīng)歷二三十輪出價(jià)，花花成功拍下目標(biāo)房源，最終的成交價(jià)是全小區(qū)最低紀(jì)錄。三個(gè)月后，在法官、法警和開(kāi)鎖師傅的陪同下，花花順利收房，“任何困難，都打不敗一個(gè)30歲女生想擁有一個(gè)家的決心?！?/p>

法拍房也有“上頭”時(shí)刻

拍場(chǎng)上，和花花一樣能夠保持克制的買(mǎi)家并不多，價(jià)碼常常被情緒推高。實(shí)際上，場(chǎng)內(nèi)場(chǎng)外，博弈無(wú)處不在。輔拍中介老馬見(jiàn)識(shí)過(guò)太多“上頭”時(shí)刻。今年5月，深圳羅湖一棟6層住宅樓開(kāi)拍，起拍價(jià)約2378萬(wàn)元，34位競(jìng)買(mǎi)人激戰(zhàn)450輪，最短出價(jià)間隔不足1秒，最終成交價(jià)被推高至1.14億元，溢價(jià)率高達(dá)379.68%。然而，僅一個(gè)月后，競(jìng)拍者清河縣千代文化傳媒有限公司悔拍，未履行交易。根據(jù)競(jìng)買(mǎi)規(guī)則，悔拍將被沒(méi)收保證金——本場(chǎng)拍賣(mài)的保證金高達(dá)475.5萬(wàn)元。

“很多時(shí)候，大家以為自己很理性，但真正出手時(shí)往往是情緒在主導(dǎo)?！崩像R說(shuō)?；ɑ▽?duì)此深有體會(huì)，“每次加價(jià)看起來(lái)只是幾萬(wàn)塊錢(qián)，好像不多，但最后累積下來(lái)，其實(shí)已經(jīng)接近市場(chǎng)價(jià)了。心態(tài)一亂，就很容易做出沖動(dòng)決定?！?/p>

激情競(jìng)拍的故事并不少見(jiàn)。在深圳法拍市場(chǎng)，一拍無(wú)人問(wèn)津、二拍高價(jià)成交的情形屢見(jiàn)不鮮。例如今年6月，深圳福田香珠花園一套建筑面積約250平方米的四居室首次上架拍賣(mài)，起拍價(jià)約1396萬(wàn)元，雖吸引超過(guò)5000次圍觀，卻無(wú)人報(bào)名參加競(jìng)買(mǎi)。一個(gè)月后，該標(biāo)的物以約1117萬(wàn)元的價(jià)格進(jìn)入二拍流程，吸引11名買(mǎi)家輪番出價(jià)60輪，最終以約1617萬(wàn)元成交，較一拍起拍價(jià)高出221萬(wàn)元。

數(shù)據(jù)也印證了這一趨勢(shì)。克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，全國(guó)住宅類(lèi)法拍房整體成交率為17%，首拍、二拍及以上法拍房成交率存在明顯差異。其中，首拍成交率僅12%，較平均水平低5個(gè)百分點(diǎn)；“二進(jìn)宮”房源成交率達(dá)23%，出售率相對(duì)更高。

老馬觀察到，很多買(mǎi)家在一拍階段嫌“撿漏”空間太小，到了二拍又因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)激烈而情緒失控，“賭氣上頭，非要拿下，好像只要價(jià)格沒(méi)超過(guò)市場(chǎng)價(jià)，就是贏。”在他看來(lái)，只有成交價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)四成，即六折左右，才算是真正意義上的“撿漏”。

這與法拍房的隱性交易成本不無(wú)關(guān)系。老馬指出，從投資角度看，購(gòu)買(mǎi)法拍房往往還需考慮10%左右的交易成本，通常包括稅費(fèi)、中介服務(wù)費(fèi)、清場(chǎng)費(fèi)用、代辦過(guò)戶服務(wù)費(fèi)等，以及原業(yè)主可能拖欠的物業(yè)、水電、燃?xì)獾荣M(fèi)用。“在房?jī)r(jià)穩(wěn)定的情況下，成本也普遍在房源總價(jià)的7%至8%之間；若市場(chǎng)繼續(xù)調(diào)整，虧損風(fēng)險(xiǎn)很難回避?！?/p>

在高昂交易成本和房?jī)r(jià)下行風(fēng)險(xiǎn)的雙重夾擊下，法拍市場(chǎng)不再是投資客眼中的“淘金地”，博弈態(tài)勢(shì)逐漸降溫。近年來(lái)，法拍市場(chǎng)上的投資客比例已明顯減少。老馬認(rèn)為，除非房源涉及老舊小區(qū)且存在明確的拆遷預(yù)期，否則越來(lái)越多的競(jìng)買(mǎi)人已從逐利的投資者轉(zhuǎn)為更為務(wù)實(shí)的自住者。

除了豪宅，多地出現(xiàn)“一元法拍房”

如今，司法拍賣(mài)平臺(tái)上的法拍標(biāo)的變得越發(fā)豐富。那些曾經(jīng)高高在上的資產(chǎn)——?jiǎng)e墅、酒店、廠房、寫(xiě)字樓，甚至動(dòng)輒百億的資產(chǎn)包，也陸續(xù)被掛上“貨架”?？硕鸬慕y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，近年來(lái)法拍房供需規(guī)模持續(xù)攀升。2023年，全國(guó)住宅類(lèi)法拍房成交金額達(dá)到1500億元，同比增長(zhǎng)10%。

今年6月底，阿里資產(chǎn)首次披露最新運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)：截至2025年6月末，平臺(tái)累計(jì)法拍成交超3萬(wàn)億元，其中法拍房成交超100萬(wàn)套，處置成交債權(quán)等超6000億元，輔助管理人處置資產(chǎn)超4000億元，盤(pán)活各類(lèi)土地4000多宗。

阿里資產(chǎn)房產(chǎn)總經(jīng)理井西超透露，2025財(cái)年（2024年4月1日-2025年3月31日），阿里資產(chǎn)平臺(tái)房產(chǎn)成交GMV破千億，同比增長(zhǎng)67%，在房產(chǎn)行業(yè)調(diào)整期實(shí)現(xiàn)“加速超車(chē)”。

在千億級(jí)的市場(chǎng)中，越來(lái)越多總價(jià)千萬(wàn)甚至上億的豪宅成為法拍買(mǎi)家的圍獵目標(biāo)。老馬提到，近幾年流入法拍市場(chǎng)的高端住宅顯著增多。“做生意節(jié)奏快、風(fēng)險(xiǎn)大，賺錢(qián)和虧錢(qián)往往只在一念之間。”為釋放債務(wù)壓力，高端資產(chǎn)進(jìn)入法拍市場(chǎng)的現(xiàn)象日益增多。

今年5月，深圳老牌豪宅項(xiàng)目華僑城純水岸的兩套房源被拍出高價(jià)。純水岸七期3棟1-26B、2棟2-27D分別以136%、124%的溢價(jià)率成交，總成交價(jià)達(dá)7464.86萬(wàn)元。這兩套房源的權(quán)利人因涉及借款合同糾紛、未履行義務(wù)，法院裁定對(duì)其名下資產(chǎn)進(jìn)行拍賣(mài)，用于清償約1.3億元的債務(wù)。

與住宅豪宅并行的是另一類(lèi)大宗標(biāo)的：廠房、寫(xiě)字樓、商業(yè)資產(chǎn)等，正成為資本大鱷的目標(biāo)。就在今年7月，深圳八卦嶺工業(yè)區(qū)第534棟整棟廠房在阿里資產(chǎn)平臺(tái)成功拍出。這棟廠房吸引超過(guò)2.6萬(wàn)次圍觀、694人設(shè)置提醒，競(jìng)拍記錄高達(dá)153次，最終以約2.17億元成交，較起拍價(jià)9641萬(wàn)元溢價(jià)125.03%。

不止機(jī)構(gòu)與資本玩家，越來(lái)越多普通業(yè)主也在“試水”。今年6月，多地出現(xiàn)“一元法拍”。這些房源并非訴訟或破產(chǎn)處置而來(lái)，而是二手房東選擇試水法拍市場(chǎng)加快轉(zhuǎn)手速度。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，這些“一元起拍”房源主要來(lái)自山東威海，共計(jì)216套，均為乳山海景房，分布在超過(guò)90個(gè)小區(qū)，大多數(shù)房源為精裝修、家具齊全。

去年11月，乳山一套海景房以11元成交登上熱搜，盡管事后被證實(shí)為“宣傳促銷(xiāo)”性質(zhì)，但足見(jiàn)法拍房市場(chǎng)吸引力正在擴(kuò)散。

雖然目前每年法拍房成交金額占全國(guó)一手與二手房交易總額（超15萬(wàn)億元）比例不到1%，但在結(jié)構(gòu)性層面，其對(duì)部分城市、特定品類(lèi)的市場(chǎng)格局已產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響?？硕鹬赋?，法拍房對(duì)新房市場(chǎng)的“擠占效應(yīng)”呈現(xiàn)“兩頭翹”特征：高總價(jià)與低總價(jià)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力更強(qiáng)，而中價(jià)段法拍房影響相對(duì)較小。在部分三四線城市，高總價(jià)、大面積段的法拍豪宅對(duì)新房銷(xiāo)售形成明顯分流。

隨著市場(chǎng)對(duì)法拍機(jī)制的了解加深，預(yù)計(jì)下半年將有更多二手房房源通過(guò)法拍通道尋找出路。這不僅有助于盤(pán)活存量資產(chǎn)，也能打通一二手交易鏈條。由于法拍房平均成交價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)三成左右，具備顯著價(jià)格優(yōu)勢(shì)。在保障房資源緊張、資金壓力大的背景下，克而瑞建議政府可擇優(yōu)收購(gòu)合適法拍房源用于保障房?jī)?chǔ)備，實(shí)現(xiàn)多方共贏。