追根溯源，物業(yè)行業(yè)的業(yè)績(jī)難題仍逃不開房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響，如果業(yè)績(jī)不恢復(fù)，更談不上獨(dú)立發(fā)展。

不少物業(yè)退出小區(qū)是因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)價(jià)格問(wèn)題，這背后是一場(chǎng)規(guī)模越來(lái)越大、范圍越來(lái)越廣的降價(jià)潮。從去年起，以城市為單位的物業(yè)費(fèi)“降費(fèi)”席卷重慶、武漢、青島、蘭州、長(zhǎng)沙等多個(gè)城市。根據(jù)第三方研究機(jī)構(gòu)克而瑞物管的報(bào)告，去年，重慶、銀川、青島和武漢四座城市的百余個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了物業(yè)費(fèi)下調(diào)，降幅在20%-35%之間。今年這股降價(jià)潮仍在持續(xù)，不僅僅因?yàn)檎咧С?，更因?yàn)樵诮祪r(jià)潮推動(dòng)下，越來(lái)越多的小區(qū)有底氣與物業(yè)公司談判，獲取一定的權(quán)益。

收繳率下跌是最直觀的表現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，2024年全國(guó)典型城市物業(yè)費(fèi)平均收繳率僅為82%，上市物業(yè)公司的收繳率更是跌破80%，老舊小區(qū)和空置房業(yè)主的欠費(fèi)問(wèn)題尤為突出。隨著房地產(chǎn)行業(yè)和物業(yè)行業(yè)從賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)過(guò)渡，業(yè)主的話語(yǔ)權(quán)增強(qiáng)可能是未來(lái)幾年的一個(gè)明顯變化。尤其是物業(yè)公司這幾年一直拼命與房企切割，大講獨(dú)立的故事，這意味著在與業(yè)主的關(guān)系處理上，物業(yè)不能再借房企的強(qiáng)勢(shì)輕易拿捏業(yè)主。

對(duì)廣大消費(fèi)者而言，這是他們樂(lè)意看到的，但對(duì)于物業(yè)公司而言，這真的會(huì)倒逼物業(yè)改善服務(wù)、靠服務(wù)質(zhì)量獲得業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)嗎？這種轉(zhuǎn)變首要面對(duì)的就是成本投入的增加。隨著新增項(xiàng)目減少、在管項(xiàng)目服務(wù)時(shí)間拉長(zhǎng)，新小區(qū)變?yōu)槔闲^(qū)，物業(yè)公司面臨的運(yùn)營(yíng)、管理、設(shè)備維護(hù)等成本自然上升，這給本就業(yè)績(jī)下滑的物業(yè)帶來(lái)了難題。2024年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)成本均值為12.86億，同比增長(zhǎng)4.80%；營(yíng)業(yè)成本率為80.13%，較2023年提升0.98個(gè)百分點(diǎn)?？梢姡瑺I(yíng)業(yè)收入的增速低于成本的增速，導(dǎo)致營(yíng)業(yè)成本率攀升，成本管控的考驗(yàn)加劇。此時(shí)，物業(yè)費(fèi)降低，利潤(rùn)減少，又有多少物業(yè)公司愿意投入更多成本去改善服務(wù)呢？

在業(yè)主與物業(yè)的拉鋸戰(zhàn)中，雙方都需要更長(zhǎng)時(shí)間去試探和妥協(xié)，尋求一定程度上的共贏。當(dāng)然，另一個(gè)事實(shí)也應(yīng)該知道，即降價(jià)潮主要集中在部分二線城市以及三線城市，一線城市的物業(yè)費(fèi)仍相當(dāng)穩(wěn)定。理想狀態(tài)下，物業(yè)費(fèi)的降價(jià)可能會(huì)成為物業(yè)管理行業(yè)轉(zhuǎn)型的一個(gè)起點(diǎn)，但對(duì)于尚未從房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷中走出的物業(yè)公司，物業(yè)費(fèi)的降低以及消極的態(tài)度，也可能讓不少公司直接擺爛。