追根溯源,物業(yè)行業(yè)的業(yè)績(jī)難題仍逃不開房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響,如果業(yè)績(jī)不恢復(fù),更談不上獨(dú)立發(fā)展。
不少物業(yè)退出小區(qū)是因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)價(jià)格問(wèn)題,這背后是一場(chǎng)規(guī)模越來(lái)越大、范圍越來(lái)越廣的降價(jià)潮。從去年起,以城市為單位的物業(yè)費(fèi)“降費(fèi)”席卷重慶、武漢、青島、蘭州、長(zhǎng)沙等多個(gè)城市。根據(jù)第三方研究機(jī)構(gòu)克而瑞物管的報(bào)告,去年,重慶、銀川、青島和武漢四座城市的百余個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了物業(yè)費(fèi)下調(diào),降幅在20%-35%之間。今年這股降價(jià)潮仍在持續(xù),不僅僅因?yàn)檎咧С?,更因?yàn)樵诮祪r(jià)潮推動(dòng)下,越來(lái)越多的小區(qū)有底氣與物業(yè)公司談判,獲取一定的權(quán)益。
收繳率下跌是最直觀的表現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示,2024年全國(guó)典型城市物業(yè)費(fèi)平均收繳率僅為82%,上市物業(yè)公司的收繳率更是跌破80%,老舊小區(qū)和空置房業(yè)主的欠費(fèi)問(wèn)題尤為突出。隨著房地產(chǎn)行業(yè)和物業(yè)行業(yè)從賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)過(guò)渡,業(yè)主的話語(yǔ)權(quán)增強(qiáng)可能是未來(lái)幾年的一個(gè)明顯變化。尤其是物業(yè)公司這幾年一直拼命與房企切割,大講獨(dú)立的故事,這意味著在與業(yè)主的關(guān)系處理上,物業(yè)不能再借房企的強(qiáng)勢(shì)輕易拿捏業(yè)主。
對(duì)廣大消費(fèi)者而言,這是他們樂(lè)意看到的,但對(duì)于物業(yè)公司而言,這真的會(huì)倒逼物業(yè)改善服務(wù)、靠服務(wù)質(zhì)量獲得業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)嗎?這種轉(zhuǎn)變首要面對(duì)的就是成本投入的增加。隨著新增項(xiàng)目減少、在管項(xiàng)目服務(wù)時(shí)間拉長(zhǎng),新小區(qū)變?yōu)槔闲^(qū),物業(yè)公司面臨的運(yùn)營(yíng)、管理、設(shè)備維護(hù)等成本自然上升,這給本就業(yè)績(jī)下滑的物業(yè)帶來(lái)了難題。2024年,百?gòu)?qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)成本均值為12.86億,同比增長(zhǎng)4.80%;營(yíng)業(yè)成本率為80.13%,較2023年提升0.98個(gè)百分點(diǎn)??梢姡瑺I(yíng)業(yè)收入的增速低于成本的增速,導(dǎo)致營(yíng)業(yè)成本率攀升,成本管控的考驗(yàn)加劇。此時(shí),物業(yè)費(fèi)降低,利潤(rùn)減少,又有多少物業(yè)公司愿意投入更多成本去改善服務(wù)呢?
在業(yè)主與物業(yè)的拉鋸戰(zhàn)中,雙方都需要更長(zhǎng)時(shí)間去試探和妥協(xié),尋求一定程度上的共贏。當(dāng)然,另一個(gè)事實(shí)也應(yīng)該知道,即降價(jià)潮主要集中在部分二線城市以及三線城市,一線城市的物業(yè)費(fèi)仍相當(dāng)穩(wěn)定。理想狀態(tài)下,物業(yè)費(fèi)的降價(jià)可能會(huì)成為物業(yè)管理行業(yè)轉(zhuǎn)型的一個(gè)起點(diǎn),但對(duì)于尚未從房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷中走出的物業(yè)公司,物業(yè)費(fèi)的降低以及消極的態(tài)度,也可能讓不少公司直接擺爛。