一面是從原有項(xiàng)目中退出，另一面則是新增項(xiàng)目越來(lái)越少，物業(yè)公司過去高增長(zhǎng)、高利潤(rùn)的時(shí)代似乎一去不復(fù)返。根據(jù)中指院公布的2025年4月物業(yè)服務(wù)企業(yè)新增合約面積，TOP50企業(yè)合計(jì)新增5225萬(wàn)平方米。2024年同期數(shù)據(jù)為9013萬(wàn)平方米，2023年為8683萬(wàn)平方米，2022年為9161萬(wàn)平方米。從2022年到2024年底，新增合約面積排名TOP50的物業(yè)公司年增量從23.92億平方米下降到了11.5億平方米，降幅52%。以碧桂園服務(wù)為例，其2021年至2024年期間全年新增合約面積分別為4.3億平方米、2.4億平方米、1.2億平方米和0.6億平方米。

物業(yè)公司與房地產(chǎn)以前休戚相關(guān)，后者吃肉前者喝湯。而今，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷，上市物企紛紛試圖獨(dú)立發(fā)展，但增長(zhǎng)見頂、降價(jià)壓力以及與業(yè)主的拉鋸戰(zhàn)，使得這條獨(dú)立之路越發(fā)難走?？扛钊鈸Q減虧恐怕不能如愿。

中海物業(yè)退出鄂州雙創(chuàng)之星小區(qū)的導(dǎo)火索是自2023年3月以來(lái)，小區(qū)入住率較低，累計(jì)拖欠物業(yè)費(fèi)59.59萬(wàn)元。收繳率下跌是整個(gè)物業(yè)行業(yè)面臨的問題，這一定程度上可以追溯到當(dāng)初的盲目擴(kuò)張，導(dǎo)致許多低盈利或潛在虧損的項(xiàng)目被收入囊中。如今，物企紛紛收縮戰(zhàn)線，急于把這些項(xiàng)目甩出去，這背后透露出普遍的業(yè)績(jī)壓力。

克而瑞物管最新研究顯示，2024年，500強(qiáng)、百?gòu)?qiáng)及上市物企三大核心指標(biāo)首次同步下滑，毛利率、凈利率持續(xù)探底，凈利潤(rùn)出現(xiàn)行業(yè)性負(fù)增長(zhǎng)。具體來(lái)看，500強(qiáng)物企凈利潤(rùn)353.7億元，同比下降2.8%；百?gòu)?qiáng)物企凈利潤(rùn)198.2億元，同比下降2.4%；上市物企凈利潤(rùn)125.0億元，同比驟降23.3%。毛利率方面，2024年，500強(qiáng)、百?gòu)?qiáng)、上市物企毛利率分別跌至16.8%、18.6%和19.0%，較2023年下降1.1、1.2及0.7個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)三年呈現(xiàn)回落態(tài)勢(shì)。

頭部物業(yè)公司不斷從虧損項(xiàng)目撤出，縮減服務(wù)范圍，旨在改善業(yè)績(jī)，尤其是提升毛利率。但這對(duì)于改善公司盈利能力可能有些杯水車薪。長(zhǎng)期以來(lái)，物業(yè)公司的核心業(yè)務(wù)是基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，但基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)附加值較低、專業(yè)壁壘也低。支撐大部分上市物企實(shí)現(xiàn)高毛利的是非業(yè)主增值服務(wù)和各種社區(qū)增值服務(wù)。尤其在房地產(chǎn)發(fā)展的黃金時(shí)代，開發(fā)商輸送給物業(yè)公司的非業(yè)主增值服務(wù)（包括協(xié)銷服務(wù)、咨詢服務(wù)等）讓物業(yè)公司躺賺。但如今，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，物業(yè)公司的非業(yè)主增值服務(wù)自然一路頹勢(shì)。與此同時(shí)，被寄予厚望的社區(qū)增值服務(wù)尚未支棱起來(lái)，盡管其在增值服務(wù)收入中已占據(jù)核心地位，但整體仍呈下降趨勢(shì)。