全國領(lǐng)頭羊，滬深樓市，已被打回原形 成交量回落顯著！全國樓市的走向很大程度上取決于一線城市的表現(xiàn)。本文將通過住宅成交量這一關(guān)鍵指標(biāo)，解析上海和深圳兩個(gè)代表性城市的樓市動(dòng)態(tài)。

成交量的變化直接影響房價(jià)走勢(shì)。2024年9月底新政后，深圳和上海的新房及二手房成交量均出現(xiàn)顯著增長，特別是深圳的二手房市場(chǎng)表現(xiàn)尤為突出，迅速推動(dòng)了房價(jià)止跌。從2024年11月到今年3月，深圳房價(jià)不僅止跌，甚至在某些時(shí)段出現(xiàn)了上漲。相比之下，上海的成交量反彈幅度較小，因此其房價(jià)回升的時(shí)間段也較短。

然而，自今年4月以來，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍降溫，包括一線城市在內(nèi)的住宅交易量持續(xù)下滑，跌破榮枯線，導(dǎo)致房價(jià)再次下跌。盡管如此，上海的回落幅度相對(duì)較小。

觀察上海市一手加二手成交總量的月度走勢(shì)圖可以發(fā)現(xiàn)，當(dāng)成交量超過榮枯線時(shí)，通常預(yù)示著較強(qiáng)的市場(chǎng)表現(xiàn)。例如，在2015年二季度與2020年二至三季度期間，上海的成交量連續(xù)數(shù)月超越榮枯線，隨之房價(jià)由跌轉(zhuǎn)漲。具體來看，去年6月受“5.17”新政影響，上海樓市反應(yīng)明顯，但隨后幾個(gè)月又陷入低迷狀態(tài)。直到9月底新一輪政策出臺(tái)后，上海樓市才在接下來的三個(gè)月內(nèi)維持在榮枯線上方，促使房價(jià)于11月至12月間趨于穩(wěn)定。不過，進(jìn)入今年尤其是春節(jié)過后，成交量再度下降，并且自4月份開始明顯低于榮枯線水平，表明上海二手房價(jià)格重新進(jìn)入下行通道。

深圳的情況則稍有不同。雖然整體趨勢(shì)與上海相似，但在特定時(shí)期表現(xiàn)出更強(qiáng)的波動(dòng)性。比如2019年至2020年間，深圳樓市活躍度高于上海；然而，自2021年初起，深圳樓市便陷入了長期低谷期。同樣受益于去年末的新政刺激，深圳樓市成交量一度激增，幾乎恢復(fù)到了2020年的高位。可惜好景不長，隨著今年春天的到來，盡管3月份有所回暖，但遠(yuǎn)不及前一年底的峰值。尤其值得注意的是，最近兩個(gè)月內(nèi)（5、6月），深圳市場(chǎng)的萎縮程度遠(yuǎn)超上海，進(jìn)一步加劇了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的壓力。

綜合上述分析可以看出，盡管去年第四季度和今年第一季度曾短暫提振了人們對(duì)一線樓市的信心，但從第二季度開始，市場(chǎng)又回到了下行軌道。面對(duì)當(dāng)前形勢(shì)，許多人士呼吁政府出臺(tái)更多支持性措施，如放松限購、減免稅費(fèi)或降低首付比例等，以期能夠有效激活市場(chǎng)需求。但無論如何，要實(shí)現(xiàn)房價(jià)真正意義上的周期性調(diào)整并最終企穩(wěn)回升，仍需經(jīng)歷一段較長的過程。