連華爾街巨頭也斷供了商業(yè)地產(chǎn)寒潮來臨

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2025-02-19 09:48:09 新浪

連華爾街巨頭也斷供了。最近，上海的兩棟寫字樓被銀行收走了。這兩年斷供的事兒不少，房企違約，銀行也收了不少樓，但這兩棟樓還是掀起了不小的風(fēng)浪。

2017年，全球最大的資產(chǎn)管理公司貝萊德從美國保德信手中收購了上海北岸長風(fēng)的E棟和G棟，交易價(jià)格為12億人民幣，單價(jià)4.3萬元。保德信是在2016年從李嘉誠家族手中以8.3億人民幣購得這兩棟樓，一年后轉(zhuǎn)手賺了45%。市場評價(jià)認(rèn)為這次收購顯示了貝萊德對中國核心城市辦公項(xiàng)目的信心。

然而，貝萊德并未全款支付，只交了35%的首付，剩下的65%是從渣打銀行貸款，大約7.8億人民幣。這種高杠桿收購方式旨在用租金覆蓋貸款，并等待資產(chǎn)升值后再套現(xiàn)。當(dāng)時(shí)，這種操作模式確實(shí)能賺錢，渣打銀行也因此愿意配合，只要貝萊德不違約，銀行穩(wěn)賺不賠。

令人意外的是，僅6年后，貝萊德在2023年貸款到期時(shí)選擇了展期一年。隨后，貝萊德打算以7折價(jià)格即8.4億人民幣出售這兩棟樓，但無人問津。2024年貸款再次到期時(shí)，貝萊德選擇主動違約，棄樓斷供。最終，這兩棟樓以7.8億的價(jià)格流轉(zhuǎn)到了渣打銀行手中。

貝萊德之所以選擇主動違約，是因?yàn)槭Ｓ噘J款余額已經(jīng)高于物業(yè)當(dāng)前的市場價(jià)，斷供能在一定程度上減少財(cái)務(wù)損失。仲量聯(lián)行評估該物業(yè)的賣點(diǎn)是“以低于貸款成本的價(jià)格進(jìn)行出售”，預(yù)期售價(jià)比7.8億更低，單價(jià)要低于2.8萬/㎡。中介透露了一些實(shí)際情況：小獨(dú)棟出租率100%，但主樓出租率只有50%，低于平均值；本來的商辦項(xiàng)目可以改造成長租公寓或散售，整售難度較大。

根據(jù)高力國際的數(shù)據(jù)，2024年第四季度，上海甲級寫字樓空置率達(dá)到19.6%，接近國際預(yù)警線20%，租金環(huán)比下滑1.2%至6.54元/㎡/天。而在18個(gè)次中心區(qū)中，有13個(gè)區(qū)域的空置率超過20%。例如，北濱江達(dá)到55.7%，蘇河灣達(dá)到43.1%，北岸長風(fēng)所在的長風(fēng)區(qū)域達(dá)到34.7%。為了提高出租率，許多地方不得不降價(jià)，這一趨勢預(yù)計(jì)在未來幾年將繼續(xù)。

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