連華爾街巨頭也斷供了。最近，上海的兩棟寫(xiě)字樓被銀行收走了。這兩年斷供的事兒不少，房企違約，銀行也收了不少樓，但這兩棟樓還是掀起了不小的風(fēng)浪。

2017年，全球最大的資產(chǎn)管理公司貝萊德從美國(guó)保德信手中收購(gòu)了上海北岸長(zhǎng)風(fēng)的E棟和G棟，交易價(jià)格為12億人民幣，單價(jià)4.3萬(wàn)元。保德信是在2016年從李嘉誠(chéng)家族手中以8.3億人民幣購(gòu)得這兩棟樓，一年后轉(zhuǎn)手賺了45%。市場(chǎng)評(píng)價(jià)認(rèn)為這次收購(gòu)顯示了貝萊德對(duì)中國(guó)核心城市辦公項(xiàng)目的信心。

然而，貝萊德并未全款支付，只交了35%的首付，剩下的65%是從渣打銀行貸款，大約7.8億人民幣。這種高杠桿收購(gòu)方式旨在用租金覆蓋貸款，并等待資產(chǎn)升值后再套現(xiàn)。當(dāng)時(shí)，這種操作模式確實(shí)能賺錢(qián)，渣打銀行也因此愿意配合，只要貝萊德不違約，銀行穩(wěn)賺不賠。

令人意外的是，僅6年后，貝萊德在2023年貸款到期時(shí)選擇了展期一年。隨后，貝萊德打算以7折價(jià)格即8.4億人民幣出售這兩棟樓，但無(wú)人問(wèn)津。2024年貸款再次到期時(shí)，貝萊德選擇主動(dòng)違約，棄樓斷供。最終，這兩棟樓以7.8億的價(jià)格流轉(zhuǎn)到了渣打銀行手中。

貝萊德之所以選擇主動(dòng)違約，是因?yàn)槭Ｓ噘J款余額已經(jīng)高于物業(yè)當(dāng)前的市場(chǎng)價(jià)，斷供能在一定程度上減少財(cái)務(wù)損失。仲量聯(lián)行評(píng)估該物業(yè)的賣(mài)點(diǎn)是“以低于貸款成本的價(jià)格進(jìn)行出售”，預(yù)期售價(jià)比7.8億更低，單價(jià)要低于2.8萬(wàn)/㎡。中介透露了一些實(shí)際情況：小獨(dú)棟出租率100%，但主樓出租率只有50%，低于平均值；本來(lái)的商辦項(xiàng)目可以改造成長(zhǎng)租公寓或散售，整售難度較大。

根據(jù)高力國(guó)際的數(shù)據(jù)，2024年第四季度，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率達(dá)到19.6%，接近國(guó)際預(yù)警線20%，租金環(huán)比下滑1.2%至6.54元/㎡/天。而在18個(gè)次中心區(qū)中，有13個(gè)區(qū)域的空置率超過(guò)20%。例如，北濱江達(dá)到55.7%，蘇河灣達(dá)到43.1%，北岸長(zhǎng)風(fēng)所在的長(zhǎng)風(fēng)區(qū)域達(dá)到34.7%。為了提高出租率，許多地方不得不降價(jià)，這一趨勢(shì)預(yù)計(jì)在未來(lái)幾年將繼續(xù)。

實(shí)際上，不少機(jī)構(gòu)已經(jīng)開(kāi)始拋售甲級(jí)寫(xiě)字樓。例如，黑石以9900萬(wàn)美元出售淮海627，持有8年僅升值6%；高盛和太盟領(lǐng)銜的財(cái)團(tuán)將上海仙樂(lè)斯廣場(chǎng)價(jià)格從35億調(diào)低到28億；新加坡OUE房地產(chǎn)信托以19.2億出售上海力寶廣場(chǎng)，比高峰期估值折價(jià)35%。這些商業(yè)地產(chǎn)大多成交于2016年左右的房地產(chǎn)高峰期，現(xiàn)在基本都是折價(jià)甩賣(mài)。

貝萊德斷供是否會(huì)引發(fā)多米諾效應(yīng)尚不清楚，但商業(yè)地產(chǎn)不再是穩(wěn)定的資產(chǎn)，長(zhǎng)期不確定性增加。機(jī)構(gòu)投資者的止損手段越來(lái)越多，現(xiàn)在多了斷供選項(xiàng)。銀行的壓力也越來(lái)越大，可能需要直接套現(xiàn)而不是成為房東。國(guó)內(nèi)一線城市如深圳的空置率最高，北京、上海、廣州也在預(yù)警線附近徘徊。全球來(lái)看，2024年第二季度，空置率也超過(guò)了20%的預(yù)警線，表明商業(yè)地產(chǎn)正在貶值。

目前，對(duì)優(yōu)質(zhì)辦公空間需求較大的行業(yè)主要是金融和零售，但人工智能和科技等新興行業(yè)對(duì)辦公條件的要求并不高，甚至可以通過(guò)遠(yuǎn)程辦公滿(mǎn)足需求。傳統(tǒng)的金融港如新加坡和中國(guó)香港，商業(yè)地產(chǎn)面臨嚴(yán)重壓力。

在貝萊德之前，大多數(shù)斷供案例都是被動(dòng)暴雷。例如，2024年香港最大的一筆寫(xiě)字樓交易是祥祺中心，價(jià)格為26.5億港元。這棟樓是富豪陳紅天在2016年以45億港元購(gòu)買(mǎi)的，經(jīng)過(guò)兩次按揭轉(zhuǎn)讓?zhuān)?022年估值一度達(dá)到70億港元。最終，陳紅天暴雷，恒生銀行套現(xiàn)止損，以26.5億港元成交，跌掉的40%多成了恒生銀行的壞賬。買(mǎi)家是香港都會(huì)大學(xué)，未來(lái)將成為教學(xué)樓。

現(xiàn)在，壓力都集中在渣打銀行身上。能否找到更大的金主來(lái)接手這兩棟樓還有待觀察。外資接盤(pán)的可能性不大，因?yàn)樨惾R德的例子在前，想賣(mài)出去估計(jì)還得大幅降價(jià)才能吸引抄底者。連華爾街巨頭也斷供了！