萬科化債迎來了新進(jìn)展。1月9日晚間，萬科A發(fā)布公告稱，其子公司2019年的一筆期限不超過5年的保險資管債權(quán)投資計劃，到期日調(diào)整至2026年12月31日。目前該融資余額為20.4億元，意味著這項債權(quán)投資計劃獲得展期，展期期限約為兩年。

盡管債務(wù)展期釋放了積極信號，萬科的債券波動仍引發(fā)關(guān)注。這些波動不僅影響萬科債券兌付的信心，還進(jìn)一步反映出其償債壓力。公司股價也持續(xù)走低，截至1月10日收盤，萬科A股價為6.69元，跌幅達(dá)3.74%。

萬科的壓力究竟有多大？2024年，萬科順利完成還債任務(wù)，但這并不意味著可以松一口氣。1月9日，多只萬科境內(nèi)債走低，“22萬科02”跌超15%，“22萬科06”跌超6%；1月10日，下跌勢頭繼續(xù)，“21萬科06”價格跌至57元人民幣的歷史新低。美元債方面，1月8日盤中，萬科2027年11月到期美元債創(chuàng)去年4月以來最大跌幅。

地產(chǎn)債一定程度上反映了當(dāng)前投資人和資本市場對公司的信心，近日萬科債券走低或表明市場對其流動性的擔(dān)憂。截至2024年9月30日，萬科企業(yè)的短期債務(wù)從2023年底的620億元升至1168億元，而公司現(xiàn)金流僅為797.45億元，現(xiàn)金短債比僅為0.66，表明公司在短期償債能力上存在不足。

2025年，萬科將迎來償債高峰期。據(jù)DM查債通統(tǒng)計，2025年全年，萬科共有16筆到期或行權(quán)的境內(nèi)公開債，存續(xù)本金規(guī)模合計326.4億元，另有兩筆境外債到期，存續(xù)本金規(guī)模約為66.4億元。其中，2025年一季度需兌付98.9億元的境內(nèi)公開債，境外債兌付高峰為2025年5月，當(dāng)月需兌付4.55億美元。

此外，截至1月10日，萬科發(fā)行的存續(xù)期債券存量規(guī)模為487.43億元，數(shù)量共30只，以期限1—3年期為主，其中1年以內(nèi)到期的金額達(dá)到178.90億元，票面利率大多在3%以上，略高于同評級同期限的其他房企所發(fā)地產(chǎn)債。

銷售回款是房企自有資金的主要來源，業(yè)績下滑讓萬科面臨挑戰(zhàn)。2024年前三季度，萬科實現(xiàn)營收2199億元，同比下降24.3%；歸母凈利潤虧損179.43億元，同比下降231.7%。主要原因是開發(fā)業(yè)務(wù)的結(jié)算規(guī)模和毛利率下滑，同時公司加大計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。2024年前三季度，萬科累計實現(xiàn)合同銷售面積1330.8萬平方米，合同銷售金額1812.0億元，同比分別下降26.8%和35.4%。

這背后與2022年之前的高成本拿地有關(guān)。盡管早在2018年萬科董事會主席郁亮就喊話“活下去”，但萬科在2018、2019、2021年地產(chǎn)行業(yè)拿地總金額排行第一，2020年排行第二。萬科管理層在2023年業(yè)績會上表示，公司在2022年之前存在非理性拿地的情況，影響了利潤。

面對債券到期償付的壓力，積極尋求化債方法成為當(dāng)務(wù)之急。為應(yīng)對今年的償債壓力，房企應(yīng)提前籌劃現(xiàn)金流，在加快銷售去化、加快出售資產(chǎn)、回籠資金的同時，減少拿地、減少支出，積極進(jìn)行債務(wù)重組，與債權(quán)方溝通協(xié)商。

2024年9月26日，中央政治局會議強調(diào)“促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會同有關(guān)部門打出一套“組合拳”，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了積極變化。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場監(jiān)測系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，去年10月、11月全國新建商品房交易網(wǎng)簽面積連續(xù)兩個月同比、環(huán)比雙增長。12月14日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長董建國在北京表示，一系列政策措施作用下，中國房地產(chǎn)市場信心得到有效提振，呈現(xiàn)出止跌回穩(wěn)的積極勢頭。

更加積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，以及市場信心的恢復(fù)有助于房地產(chǎn)企業(yè)迎來轉(zhuǎn)機，但系列利好從政策端傳導(dǎo)到實際銷售端需要一個過程。2025年是萬科的“償債高峰年”，集中到期的大額債務(wù)考驗其資金調(diào)配能力?？紤]到短期償債壓力較大，萬科可能需要依賴外部融資和資產(chǎn)變現(xiàn)維持流動性。雖然萬科賬上貨幣資金規(guī)模較大，但扣除預(yù)售監(jiān)管資金后實際可用資金有限，銷售回款不足可能進(jìn)一步加劇流動性緊張。評級下調(diào)使得萬科在國際資本市場融資成本上升。

融資端的修復(fù)確實需要時間。2024年以來，萬科加大了資產(chǎn)處置力度，陸續(xù)處置了上海七寶萬科廣場50%股權(quán)、深圳灣超級總部基地地塊、上海南翔印象城MEGA 48%股權(quán)等。僅2024年上半年，萬科通過出售商業(yè)地產(chǎn)項目回籠資金93.4億元。針對2025年將要到期的公開債務(wù)，萬科表示會全力以赴，繼續(xù)從經(jīng)營端和融資端等多方面籌集資金，通過積極銷售回款、持續(xù)推進(jìn)大宗交易、加快非主營業(yè)務(wù)退出和持續(xù)爭取融資資源等方式，應(yīng)對相關(guān)債務(wù)兌付。