萬科“死不了” 政策利好或助復(fù)蘇

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2024-11-08 09:30:48 虎嗅

萬科“死不了”

2024年9月24日起，有關(guān)部門陸續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)利好房地產(chǎn)的政策，隨后的“十一”期間多地房地產(chǎn)成交額成倍增長(zhǎng)。但指望地產(chǎn)企業(yè)迅速擺脫困境并不現(xiàn)實(shí)，二級(jí)市場(chǎng)投資人重樹信心也需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。萬科“死不了”！

當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)的市凈率普遍低于0.5，被視作“破產(chǎn)式估值”。因此，研究未來五年、十年的發(fā)展?jié)摿σ饬x不大，所有能“活下去”的標(biāo)的都能給投資者帶來可觀的收益。

2024年10月31日，萬科A發(fā)布了《2024年三季度報(bào)告》。報(bào)告顯示，前三季度營(yíng)收2199億，同比下降24.3%；凈虧損179億，其中資產(chǎn)處置損失25.4億，計(jì)提減值損失74.7億；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流出48.5億（2023年凈流入39.1億）。由于獨(dú)特的結(jié)算方式，這些數(shù)據(jù)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的重要性遠(yuǎn)不如合同銷售金額、已售未結(jié)資源、土地儲(chǔ)備、凈負(fù)債率等指標(biāo)。

反映房地產(chǎn)真實(shí)經(jīng)營(yíng)狀況的是合同銷售金額。2020年Q1，盡管受疫情影響，合同銷售金額仍達(dá)1379億，同比下降7.7%；Q3、Q4恢復(fù)增長(zhǎng)，幅度分別為22.7%和36.2%。全年合同銷售金額7041億，同比增長(zhǎng)11.6%。2021年Q1，合同銷售金額1795億，同比增長(zhǎng)30%；下半年形勢(shì)突變，Q3、Q4分別下跌28%和30%。2022年各季合約銷售金額穩(wěn)定在1000億左右，但Q4已跌至2020年Q4的48%。2023年高開低走，Q4合同銷售金額相當(dāng)于2020年Q4的45%。

2024年，萬科合同銷售金額跌至谷底：Q1合同銷售金額580億，相當(dāng)于2020年Q1的42%；Q2為694億，相當(dāng)于2020年Q2的38%；Q3為539億，相當(dāng)于2020年Q3的31%。10月新房、二手房銷售回暖已成定局，11月、12月救市措施效果或?qū)@現(xiàn)。但房地產(chǎn)企業(yè)的至暗時(shí)刻是否過去，還需觀察幾個(gè)季度。

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