萬科“死不了” 政策利好或助復(fù)蘇(3)

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2024-11-08 09:30:48 虎嗅

萬科能不能活下去，關(guān)鍵是庫里有多少余糧，背上有多重的包袱。已售未結(jié)資源是房地產(chǎn)公司的“余糧”。2016年末，萬科已售未結(jié)資源達(dá)2280萬平方米，合同金額2782.3億，較2015年末增長29.4%。2017年至2021年，結(jié)算物業(yè)銷售金額與年末未結(jié)算金額的比值低于60%；2021年，未結(jié)資源達(dá)到峰值7108億；期內(nèi)結(jié)算4023億物業(yè)銷售收入相當(dāng)于未結(jié)算資源的57%；2022年、2023年，結(jié)算收入大于合同銷售，已售未結(jié)資源先后降至5300億、3604億；2024年前三季，結(jié)算收入1732億，9月末已售未結(jié)資源2929億。

土地儲備決定著明天的合同銷售規(guī)模，但也是沉重的負(fù)擔(dān)。與激進(jìn)房企相比，萬科土地儲備政策比較保守。2017年，萬科新獲項目權(quán)益面積達(dá)2770萬平米；2018年、2019年分別為2490萬平米、2480萬平米；2019年末，萬科土地儲備達(dá)峰——在建權(quán)益面積、規(guī)劃權(quán)益面積分別為6170萬平米、3360萬平米，總計9530萬平米。2020年，萬科土地儲備橫盤于9510萬平米。但在建工程權(quán)益面積增加了211萬平米，說明萬科加緊建設(shè)。2021年，新增權(quán)益面積1900萬平米，年末土地儲備微降至9340萬平米；2022年，新增項目權(quán)益面積銳減至404萬平米，年末土地儲備降至7520萬平米；2023年，新增項目權(quán)益面積僅333萬平米，年末土地儲備5810萬平米。2024年9月末，萬科在建權(quán)益面積、規(guī)劃權(quán)益面積分別為2973萬平米、1920萬平米，合計4893萬平米，較2018年至2021年均值下降48%。

存貨“含金量”高。在建工程按成本入賬，包括土地成本和已發(fā)生的建設(shè)成本。2024年6月末，萬科在建開發(fā)產(chǎn)品面值降至4214億，均價1.4萬元/平米，超過上半年合同銷售均價。到2024年9月末，在建開發(fā)產(chǎn)品面積較峰值下降超過50%，且完成度高。萬科還有價值超過1000億的已竣工現(xiàn)房。手里有3000億已售未結(jié)資源，未來一兩年業(yè)績不會太難看。存貨中現(xiàn)房、“準(zhǔn)現(xiàn)房”價值約5200億，幾乎不需投入更多資金就可交房。待房地產(chǎn)市場回暖，這些存貨能保本出，回款不下5000億。

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(責(zé)任編輯：盧其龍 CN070)

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