萬科“死不了” 政策利好或助復(fù)蘇(2)

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2024-11-08 09:30:48 虎嗅

面對行業(yè)不景氣，萬科沒有馬上實(shí)施降價(jià)去庫存。2021年Q3、Q4，銷售面積同比降幅分別為36.5%和38.6%，但銷售均價(jià)不降反升，相當(dāng)于2020年同期的114%。2022年形勢急轉(zhuǎn)直下，Q4銷售面積僅為2020年Q4的50.6%，銷售均價(jià)仍為2024年同期的98%。進(jìn)入2024年，萬科銷售價(jià)才開始松動：Q2跌至1.26萬元/平米，相當(dāng)于2020年Q2的83%；Q3又回到2020年同期的95%。前三季度，萬科合同銷售面積1331萬平方米，僅為2020年同期的40.8%，銷售均價(jià)回落了5個百分點(diǎn)。

合同銷售收入是房地產(chǎn)企業(yè)的“源頭活水”。2024年1-9月，萬科通過合同銷售回款1812億，償還700億有息負(fù)債，年內(nèi)已無境內(nèi)、境外公開債。截至9月末，貨幣資金797.5億。償債壓力得到緩解后，投資者關(guān)心的是業(yè)績能否好轉(zhuǎn)。

房地產(chǎn)公司披露的物業(yè)銷售收入、成本、利潤是對以往成果的結(jié)算，與當(dāng)期合同銷售脫節(jié)。直到2022年，結(jié)算金額都小于合同銷售金額，已售未結(jié)資源逐年增長。2021年開始反轉(zhuǎn)：2020年，合同銷售7041.5億，結(jié)算3774.2億，相當(dāng)于合同銷售額的53.6%；2021年，合同銷售6277.8億，結(jié)算4022.7億，相當(dāng)于合同銷售額的64.1%；2022年，合同銷售4169.7億，結(jié)算4444億，相當(dāng)于合同銷售額的106.6%；2023年，合同銷售3761.2億，結(jié)算4016億，相當(dāng)于合同銷售額的106.8%；2024年前三季度，合同銷售1812億，結(jié)算1732億，相當(dāng)于合同銷售額的96%。

2021年至2023年，萬科房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利潤率分別為23%、20.4%和15.7%。2023年結(jié)算均價(jià)較2019年高5.1個百分點(diǎn)，但毛利潤率低7.3個百分點(diǎn)，顯然是因?yàn)?023年結(jié)算項(xiàng)目的成本更高。房地產(chǎn)企業(yè)不僅可以通過掌握結(jié)算節(jié)奏“調(diào)節(jié)”營收，還可通過選擇不同項(xiàng)目在一定程度上“調(diào)節(jié)”利潤。

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