今年七月，浙江省德清縣的一塊住宅用地成功出讓，其特別之處在于，規(guī)劃要求這片土地需用于建造“第四代住宅”，允許項目包含1.38萬平方米的空中庭院，且這部分綠化區(qū)域不計入容積率。那么，“第四代住宅”有何特點？這類住宅主打每戶皆有花園和庭院，得房率超過100%，提供了傳統(tǒng)住宅難以比擬的居住體驗。

近期，中國房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷深刻調(diào)整，新房市場的高速增長態(tài)勢不再，行業(yè)步入轉型期。在此背景下，“第四代住宅”項目逐漸增多，據(jù)統(tǒng)計，國內(nèi)百強房企已在全國范圍內(nèi)啟動了近百個此類項目。盡管在一線城市這類住宅尚不普遍，但在經(jīng)濟較發(fā)達的二三線城市乃至縣城，“第四代住宅”已成為開發(fā)商競爭的熱點領域。

市場需求方面，這類住宅同樣受到歡迎。例如，今年7月，浙江義烏一豪宅項目，包含78套聯(lián)排別墅，因采用“第四代住宅”設計理念，在開盤時僅18秒便宣告售罄。

推動“第四代住宅”流行的關鍵因素之一，是地方政府紛紛出臺相關政策給予支持。多地政府調(diào)整建筑規(guī)劃，減少公攤面積、放寬陽臺尺寸限制，并支持空中綠化面積不計入容積率，間接鼓勵了“第四代住宅”的開發(fā)。深圳、佛山、福州、長沙等多個城市已采取行動，而蘇州吳江和武漢更是直接發(fā)文，明確扶持第四代住宅產(chǎn)品的推廣。

值得注意的是，政策調(diào)整不僅限于小范圍地區(qū)。德清的土地拍賣只是一個縮影，類似的土地出讓規(guī)則變化在佛山、福州、長沙等地也已發(fā)生，浙江省內(nèi)的紹興、溫州、金華、湖州等地新推出的住宅地塊中，均出現(xiàn)了計容積率上的靈活調(diào)整，鼓勵空中花園、綠化亭廊等設計不計入容積率，甚至深圳也修改了規(guī)劃條件，對特定公共空間不計入容積率，這些變化使得住宅得房率有望顯著提升，最高可達120%，為“第四代住宅”提供了極為有利的發(fā)展環(huán)境。

此外，蘇州吳江區(qū)和武漢市均于2024年初發(fā)布政策，從規(guī)劃和管理細則上支持“第四代住宅”的建設，強調(diào)通過立體綠化和平臺設計，實現(xiàn)每戶擁有花園的目標，同時提供一定的政策優(yōu)惠，如武漢允許空中花園面積的20%計入項目綠地率。

眾多房企積極響應政策導向，紛紛布局“第四代住宅”市場，以高品質(zhì)、高綠化率為賣點，搶占市場份額。龍湖、華潤、保利發(fā)展、中鐵建等大型房企在多個城市推出了此類項目，雖然一線城市落地項目較少，但西安、重慶、福州、武漢等二線城市已有多處實踐，顯示出“第四代住宅”正成為房地產(chǎn)市場的一大亮點。

然而，隨著“第四代住宅”的快速發(fā)展，產(chǎn)品本身的品質(zhì)與創(chuàng)新也成為關注焦點。部分項目雖以高得房率和大面積露臺為賣點，但并未完全實現(xiàn)庭院房和垂直花園的真正標準，特別是在防水、排水等關鍵技術處理上存在不足，影響了空中園林的實際效果。此外，隱私保護、北方氣候適應性等問題亦待解決。因此，如何在保證居住品質(zhì)與生態(tài)環(huán)境的同時，克服技術與成本的挑戰(zhàn)，將是未來“第四代住宅”發(fā)展的重要課題。