樓市進入新一輪調(diào)整周期，下一個春天可期，但它也可能姍姍來遲。“我感覺我們這里房價差不多到底了，但銷量還是不行?！比涨?，某三線城市房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)負責人柏林在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時表示。在部分業(yè)內(nèi)人士看來，當市場供大于求時，房企要想在銷售上有所突破，不得不以價換量，價格戰(zhàn)在所難免。

專家在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時表示，近年來，房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷深度調(diào)整期，隨著行業(yè)進入縮表出清、優(yōu)勝劣汰階段，行業(yè)競爭格局也發(fā)生了明顯變化，企業(yè)分化現(xiàn)象逐漸加劇。發(fā)展健康的頭部房企和崛起的新勢力，有望成功穿越周期。

樓市有望逐步企穩(wěn)

張巖是一家房企高級管理人員，他告訴中國經(jīng)濟時報記者，在政策措施持續(xù)發(fā)力且力度足夠的情況下，中國房地產(chǎn)市場特別是核心城市的房地產(chǎn)市場，可實現(xiàn)逐步復蘇。

實際上，今年一線城市樓市已經(jīng)率先出現(xiàn)回暖跡象，尤其是二手房市場最為顯著。根據(jù)相關(guān)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，3月份，北京二手房網(wǎng)簽14280套，環(huán)比增長125.5%；上海二手房網(wǎng)簽20221套，環(huán)比增長169.5%；深圳二手房網(wǎng)簽5196套，環(huán)比增長116.6%；廣州二手房網(wǎng)簽9373套，環(huán)比增長92.66%。

不過，相較于二手房市場，今年新房市場盡管出現(xiàn)了部分熱點樓盤，但整體回暖相對緩慢。張菲菲是北京一家新房銷售代理公司負責人，最近她在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時表示，“今年一季度，從北京新盤到訪量來看有所提升，但成交沒有太多起色。”

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，3月份，重點100城新建商品住宅成交面積環(huán)比翻倍增長，同比降幅有所收窄。盡管環(huán)比來看市場企穩(wěn)回暖跡象開始顯現(xiàn)，但同比來看還不是很理想。一季度，全國重點100城新建商品住宅月均成交規(guī)模較2023年同期下降約四成。

作為三線城市房企高管，柏林預測，今年當?shù)貥鞘谐山豢赡鼙热ツ晗陆?0%左右，最終大部分房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨生存挑戰(zhàn)，如大浪淘沙。

記者接觸的另一位已跨行的原房地產(chǎn)從業(yè)人士表示：“現(xiàn)在基本上剛需市場已經(jīng)處于冷靜期了，傳統(tǒng)營銷策略已經(jīng)很難打動這一部分購房者。”他對記者說，市場觀望氛圍還是比較濃厚，亟待政策“組合拳”進一步發(fā)力。

事實上，從今年樓市成交來看，主要靠以價換量，即通過降價來吸引買家。不過，依然有部分業(yè)內(nèi)人士對樓市持審慎樂觀的態(tài)度。

總部位于廣東的星河地產(chǎn)營銷負責人對記者表示，從華南市場來看，今年房地產(chǎn)銷售一般。3月份多個城市成交量上升，基本也是以價換量。“接下來，如果能夠持續(xù)以價換量的話，市場還是有望逐步企穩(wěn)，但是如果沒有保持成交量，恐怕就需要進一步價格下行才能謀求成交了。”

期待樓市下一個春天

曾經(jīng)擔任過萬科副總裁的毛大慶，早在2014年就曾經(jīng)發(fā)出樓市預警，當時在業(yè)界引起了不小的震動。

毛大慶說，從這么多年的實踐來看，房企普遍缺乏對市場應(yīng)有的敬畏之心。有些情況下，成長是用較高的代價換來的。展望未來，房地產(chǎn)行業(yè)的多數(shù)國企、央企成功穿越周期問題不大。在樓市供求關(guān)系發(fā)生重大變化的情況下，市場減量發(fā)展是大勢所趨，民營房企也應(yīng)順勢而為。

柏林認為，民營房企要想成功穿越周期，政策上需要支持其融資，同時資金監(jiān)管辦法也需要調(diào)整，另外，企業(yè)本身也要細化管理，不鋪攤子，堅決去化，以斷臂求生的態(tài)度應(yīng)對困難。

有知名民營房企營銷負責人對記者表示，今年民營房企還是很難，不過民營房企的生存環(huán)境在逐步改善?！拔覀儸F(xiàn)在堅持的策略是保資產(chǎn)、保交付、保現(xiàn)金流安全。”該人士向記者坦言。

可研智庫總經(jīng)理賈春暉在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時表示，當前，不只是民營房企普遍生存壓力比較大，其實無論民企還是國企，分化都比較明顯，有些國企現(xiàn)在也是比較難的，也有民營房企業(yè)績不錯的。

談到未來哪些企業(yè)會被淘汰，中金公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)負責人對記者表示，“現(xiàn)在這個問題還不好說?？赡苄枰獛啄陼r間重塑市場?！痹跇I(yè)內(nèi)人士看來，只要堅定信心，辦法總比困難多，要想方設(shè)法保交樓。

展望未來，接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士對于本輪房地產(chǎn)調(diào)整周期還會持續(xù)多長時間，看法差異較大，長的達到十多年，短的三五年，有的持樂觀態(tài)度的甚至認為一兩年內(nèi)就能復蘇。但不管周期多長，下一個樓市春天依然可期。為此，房企須堅持長期主義，要堅持創(chuàng)新，建好房子，著力探索并構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

“現(xiàn)在整體來看，樓市仍然處于下行通道，民企普遍會減量發(fā)展，有些央企、國企也需要通過改革才能活得好，未來也并不完全是國企支撐房地產(chǎn)，但要待到下一個上行周期，市場信心足了，才會產(chǎn)生新的生產(chǎn)力與新的私營房企，新老交替，生生不息?！睆垘r認為，長期來看，樓市周期性波動很正常。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水對記者表示，房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷深度調(diào)整期，行業(yè)競爭格局也發(fā)生了明顯變化，企業(yè)分化現(xiàn)象逐漸加劇，綜合實力較強的頭部央企、國企經(jīng)營保持穩(wěn)健，一些區(qū)域深耕型的國企及民營房企作為新勢力正在崛起。

劉水強調(diào)，未來，在新時代背景下，“穩(wěn)”是關(guān)鍵、“新”是機遇，未來能夠平穩(wěn)過渡到房地產(chǎn)新發(fā)展模式的房企才能始終站在行業(yè)前列。這就要求房企既要腳踏實地，把構(gòu)建安全經(jīng)營放到企業(yè)發(fā)展核心重要位置，一切速度和效益都要讓位給安全質(zhì)量；也要仰望星空，在市場變化中洞察潛力市場機會，結(jié)合自身稟賦精細化運營尋求長期發(fā)展路徑。