第一張圖是發(fā)達(dá)國(guó)家房?jī)r(jià)漲跌各指數(shù)的對(duì)比情況?？梢园l(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)易漲難跌是全球普遍現(xiàn)象，過去半個(gè)世紀(jì)，各國(guó)房?jī)r(jià)上升的年數(shù)均明顯超過下跌的年數(shù)。

第二張圖是27個(gè)可以追溯20年以上房?jī)r(jià)增速數(shù)據(jù)的國(guó)家和地區(qū)的數(shù)據(jù)。從圖中可以看出，絕大多數(shù)國(guó)家/地區(qū)房?jī)r(jià)都出現(xiàn)過長(zhǎng)期大漲的情況。除德國(guó)外，其他26個(gè)都出現(xiàn)過不同程度的房?jī)r(jià)繁榮，其中不乏超過我國(guó)的例子。（比如，日本在1953~1973年17年間連續(xù)上漲了30倍；韓國(guó)在1971~1985年15年間累計(jì)上漲了12倍；香港在1985~1997年13年間上漲了9倍；臺(tái)灣在1987~1989年3年內(nèi)累計(jì)上漲了3倍；西班牙在1971~1991年21年間累計(jì)上漲了25倍；意大利在1971~1983年13年間累計(jì)上漲了8倍。）

第三張圖是更細(xì)致一些的面板數(shù)據(jù)，在27個(gè)國(guó)家和地區(qū)共1046個(gè)樣本年份數(shù)據(jù)中，1970年以來顯示出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲過快的時(shí)間段共有61段，出現(xiàn)嚴(yán)重衰退的14段。

從上面多個(gè)經(jīng)濟(jì)體的歷史數(shù)據(jù)來看，日本市場(chǎng)的持續(xù)下跌是孤例。迄今為止，日本創(chuàng)造了發(fā)達(dá)國(guó)家地價(jià)下跌22年的最長(zhǎng)記錄，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂后長(zhǎng)達(dá)十年依然未能恢復(fù)的唯一個(gè)案。在快速城市化階段，尚無房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的先例。在城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%之前，名義房?jī)r(jià)很少出現(xiàn)超過2年的連續(xù)調(diào)整，且房?jī)r(jià)累計(jì)跌幅一般不超過10%。

接下來，我們考察在類似中國(guó)當(dāng)前城鎮(zhèn)化水平階段，其他國(guó)家房?jī)r(jià)變動(dòng)情況。

一個(gè)顯著特征是，幾乎所有在這個(gè)城鎮(zhèn)化水平階段的國(guó)家，房?jī)r(jià)都經(jīng)歷著較大的上漲。

在量化研究的基礎(chǔ)上，我們發(fā)現(xiàn)，判斷大周期結(jié)束時(shí)是否會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)泡沫破滅，小周期階段常用的房?jī)r(jià)收入比、租金收益率、按揭收入比等等都不是有效的指標(biāo)。而居民部門償本付息能力、供需平衡情況，才是決定房?jī)r(jià)大漲后走勢(shì)的關(guān)鍵因素。

在大量量化分析中，我們發(fā)現(xiàn)是以下兩個(gè)指標(biāo)組合，是迄今為止最有解釋力的：

（1）居民部門利息保障倍數(shù)=居民總儲(chǔ)蓄/利息支出，臨界點(diǎn)為1.5倍。

（2）新房名義市值對(duì)居民最大購(gòu)買力占用比例=（私人部門房屋新開工套數(shù)×當(dāng)年新房均價(jià)）/（居民部門總儲(chǔ)蓄信用凈增長(zhǎng)-本年利息支出），房?jī)r(jià)下跌臨界點(diǎn)為60%，大跌臨界點(diǎn)為80%。

根據(jù)國(guó)際歷史數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)，當(dāng)居民部門利息保障倍數(shù)高于1.5倍時(shí)，基本沒有國(guó)家/地區(qū)發(fā)生過房?jī)r(jià)大跌情況。美國(guó)在第一次大漲頂峰期，家庭總儲(chǔ)蓄對(duì)利息償還的覆蓋倍數(shù)為2.14，2007年時(shí)只有1.46；日本第一次時(shí)為3.75，1989年時(shí)只有1.49；臺(tái)灣在1997年時(shí)有3.4倍，而香港僅為1.23；芬蘭在1989年時(shí)只有0.73，2007年時(shí)有1.55，同期西班牙僅為0.99。

而出現(xiàn)泡沫破裂的，大部分在頂峰期第二個(gè)指標(biāo)都超過了80%，也就是說，即使居民部門將絕大多數(shù)可用于投資的資金全部用于購(gòu)房，也不一定能夠消化供應(yīng)。

以下是一些典型的對(duì)比案例：

在這些案例中，除美國(guó)2007年以外，其他案例中第二個(gè)指標(biāo)都具備解釋力。而美國(guó)2007年之所以例外，是因?yàn)橹凹彝ゲ块T信用凈增長(zhǎng)很大，降低了分母。

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