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房價(jià)到頂了嗎？萬科副總裁長文解析房市走向(1)

2016-10-03 08:51:28  重慶時(shí)報(bào)    參與評論()人

9月26日，微信公眾號“香帥的金融江湖”發(fā)表了萬科高級副總裁譚華杰所著的一篇萬字長文——《從大周期到小周期的前夜——理解中國房地產(chǎn)價(jià)格的框架》。文中，譚華杰宏觀分析了過去十多年中國房地產(chǎn)的走勢。

文章指出，75%左右的城鎮(zhèn)化率是一個(gè)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展一次性大周期的臨界點(diǎn)，而中國目前的城鎮(zhèn)化率是56%，還在高速增長期之內(nèi)。除非未來幾年房價(jià)出現(xiàn)過于猛烈的上漲，導(dǎo)致大周期終點(diǎn)提前出現(xiàn)，否則中國房價(jià)出現(xiàn)整體性崩盤大跌的可能性較低。

此外，作者亦表示，北京、上海兩個(gè)城市的房屋需求會(huì)比紐約更加旺盛，但北京、上海的房屋供應(yīng)能力卻比不上紐約。紐約是全球房價(jià)的錨，房價(jià)超過紐約是風(fēng)險(xiǎn)的開始，房價(jià)大幅超過紐約則是泡沫加劇的開始，是逐步趕頂?shù)男盘枴?/p>

以下為文章全文：

一、理解房地產(chǎn)價(jià)格的“大周期”和“小周期”

目前圍繞中國房地產(chǎn)市場，有諸多無法達(dá)成共識的無效爭論。一個(gè)很大的原因，是試圖用“小周期”時(shí)代的邏輯去理解“大周期”階段的問題。

在開始討論之前，我們先要厘清一個(gè)問題——房地產(chǎn)是否真的存在周期？這取決于我們?nèi)绾卫斫狻爸芷凇边@個(gè)詞語。如果按照“周期性函數(shù)”的數(shù)學(xué)定義（要求其震蕩具有穩(wěn)定或有序的規(guī)律性），可以肯定地說，迄今為止提出的所有房地產(chǎn)周期理論都無法通過實(shí)證檢驗(yàn)。但如果我們根據(jù)“收斂定理”的定義，認(rèn)為任何“可積且可導(dǎo)”的曲線，均可分解為諧波組合，那么一切連續(xù)波動(dòng)的圖形均具有周期性。因此，我們可以將房地產(chǎn)周期視作一種“景氣循環(huán)”，有一定的規(guī)律可循，但進(jìn)行基數(shù)性量化較為困難。

下面我們從國際比較的角度來看看，美國等發(fā)達(dá)國家的房價(jià)過去近百年來漲幅到底是多少？中國的房價(jià)漲幅與發(fā)達(dá)國家過去相比，到底算不算太大？

1.美國經(jīng)驗(yàn)

在我們的視野范圍內(nèi)，目前尚未見任何經(jīng)濟(jì)體，有長達(dá)百年的可信、整體性、連續(xù)、電子化房價(jià)數(shù)據(jù)。相對來說，美國數(shù)據(jù)質(zhì)量較高，但符合上述條件的數(shù)據(jù)，也只能追溯到1950年。與中國不同，美國有每套總價(jià)數(shù)據(jù)和成交套數(shù)，但沒有平米數(shù)據(jù)，而中國則是有平米數(shù)據(jù)，而沒有套的數(shù)據(jù)。

下面兩張圖表分別描述從1950年到2015年，美國住宅每套的均價(jià)和每年的價(jià)格漲幅：

從這兩張圖中可以讀出一些信息：從美國房地產(chǎn)市場歷史數(shù)據(jù)看，房價(jià)長期上漲、易漲難跌。在過去66年，美國房產(chǎn)只在1970、1991-1992和2008-2011期間三次下跌，其他年份全部上漲。同時(shí)，也并沒有發(fā)現(xiàn)明顯的周期性規(guī)律。每次（房產(chǎn)地）景氣循環(huán)的時(shí)長和幅度，并無統(tǒng)一的規(guī)律。

如果我們將房地產(chǎn)均價(jià)、消費(fèi)物價(jià)、和名義GDP增速放在一起比較，可以得到以下這張圖：

從這張圖可以看出，從1950年到2015年，美國房價(jià)上漲24.8倍，同期消費(fèi)物價(jià)指數(shù)上漲9.95倍，名義GDP上升28.33倍。也就是說，長期來看，美國房價(jià)跑贏CPI，但略輸給名義GDP。另外一個(gè)有趣的觀察就是，這三條曲線從未交叉，并保持基本類似的走勢，也就是說，美國的房價(jià)、物價(jià)水平，和經(jīng)濟(jì)體的名義增長水平是同向變動(dòng)，高度相關(guān)的。其中有一個(gè)非常重要的分界點(diǎn)，就是1980-1982年左右。之前三條曲線都呈現(xiàn)總體上行態(tài)勢，而之后則轉(zhuǎn)向下行。這個(gè)點(diǎn)，就可以看作區(qū)分美國經(jīng)濟(jì)“大周期”和“小周期”階段的分界點(diǎn)。

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