當(dāng)銀行開始像電商平臺一樣批量出售房產(chǎn)時，這背后不僅有低于市場價25%的“撿漏”機會，也隱藏著一場關(guān)于資產(chǎn)質(zhì)量的考驗。2025年11月，多家銀行通過阿里資產(chǎn)、京東資產(chǎn)等平臺集中上線“銀行直供房”。蘭州銀行掛牌房源達1779套，比2024年增長57%，四川農(nóng)信系統(tǒng)更是推出超過2.5萬個標(biāo)的。這些房產(chǎn)多為不良貸款處置所得，銀行通過司法程序取得完整產(chǎn)權(quán)后直接銷售。部分房源成交價低于市價25%，例如蘭州一套市價200萬元的住宅以150萬元成交，成都購房者阿澤以83萬元購得主城區(qū)90平剛需房，省下20萬元。

銀行批量賣房的本質(zhì)是加速資產(chǎn)變現(xiàn)。當(dāng)企業(yè)或個人借款人無力還貸時，抵押房產(chǎn)被銀行收回。傳統(tǒng)司法拍賣流程長達兩年以上，且2025年6月法拍房成交率僅10%，而直售模式可將處置周期縮短至幾個月。更深層原因是不良率壓力：部分銀行按揭貸款不良率上升20bp，個人經(jīng)營貸不良率漲幅甚至超30bp。這種模式類似于電商清庫存，銀行不求高價，但求快速回款，甚至為流拍房源設(shè)置“自動降價”機制。

針對不同風(fēng)險偏好，投資者可以關(guān)注三類機會。對于剛需自住者，選擇主城區(qū)、配套成熟的住宅較為合適，如蘭州城關(guān)區(qū)一處151萬元成交的125平房源，比同小區(qū)二手房低70萬元，且產(chǎn)權(quán)清晰無糾紛。收租投資者則應(yīng)關(guān)注核心地段商業(yè)用房，蘭州一處火鍋店用房競價超200輪，因租金收益穩(wěn)定。改造增值方面，獨立辦公物業(yè)可改造成酒店，如海南澄邁景園悅海灣小區(qū)房源憑借稀缺資源成交10余套。關(guān)鍵指標(biāo)是優(yōu)先選擇人口流入?yún)^(qū)域的住宅，避開偏遠郊區(qū)，如蘭州某小區(qū)200多套房源零成交。

“撿漏”并非穩(wěn)賺不賠，需警惕以下風(fēng)險。部分房源位于三四線遠郊，配套缺失，即使單價低至2300元/平米仍無人問津。清水房需要額外投入裝修，欠繳物業(yè)費需買方承擔(dān)。部分房源不支持按揭，全款壓力大。非核心資產(chǎn)未來轉(zhuǎn)手困難，投資周期可能拉長。散戶應(yīng)對策略是堅持實地考察和產(chǎn)權(quán)核實，要求銀行出示法院執(zhí)行文書。

銀行直供房激增對房價的影響呈現(xiàn)局部化特征。弱勢區(qū)域承壓，如蘭州某小區(qū)因集中上市200多套房源，周邊房價跌4.2%。核心區(qū)相對穩(wěn)定，一線城市中心地段供需緊張，低價房源沖擊有限。全國二手房年交易量超300萬套，銀行直供房占比不足1%。對投資者的啟示是摒棄“房價普漲”幻想，聚焦真正產(chǎn)生現(xiàn)金流的資產(chǎn)。當(dāng)銀行用“清倉價”處置房產(chǎn)時，聰明的投資者不會盲目追低價，而是會仔細評估折扣是否足以覆蓋潛在風(fēng)險。市場從不缺機會，缺的是算清賬本的理性。房產(chǎn)交易需謹慎決策。