這屆酒店玩起“拼樓”了 老舊物業(yè)迎來(lái)第二春。近年來(lái)，城市中許多老舊物業(yè)悄然變身，曾經(jīng)的企業(yè)總部、閑置寫(xiě)字樓甚至爛尾樓被改造成了酒店。例如，格美集團(tuán)斥資13.1億元接手上海陽(yáng)光城總部，計(jì)劃將其轉(zhuǎn)型為酒店或租賃住房；佛山空置兩年多的原龍行總部大樓也將改造為全季酒店。最引人注目的是貴州“天下第一水司樓”，這座因資金鏈斷裂沉寂多年的爛尾樓，2025年經(jīng)格美集團(tuán)改造為紫林山豪利維拉酒店，在國(guó)慶期間最貴房型達(dá)3688元/晚，入住率超60%，實(shí)現(xiàn)了從爛尾到盈利的轉(zhuǎn)變。

酒店行業(yè)已經(jīng)過(guò)了野蠻生長(zhǎng)的階段，市場(chǎng)趨于飽和，增量放緩，存量市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈。數(shù)據(jù)顯示，2024年全國(guó)酒店總量突破37萬(wàn)家，客房規(guī)模達(dá)1850萬(wàn)間。在這種背景下，老舊物業(yè)成為破局的關(guān)鍵。這些物業(yè)大多位于城市核心地段，具備成熟的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和潛在客群基礎(chǔ)，改造潛力巨大。對(duì)酒店集團(tuán)來(lái)說(shuō)，拿下這些物業(yè)不僅省去了從零開(kāi)始建樓的成本，還能快速切入目標(biāo)市場(chǎng)、拓展業(yè)務(wù)版圖。例如，山東蓬萊區(qū)東部創(chuàng)發(fā)新區(qū)核心板塊的宏泰總部創(chuàng)業(yè)大廈，正以“亞朵+麗呈+希爾頓”的組合模式，成為房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的標(biāo)桿。

改造老舊物業(yè)比新建酒店劃算得多。新建酒店需要拿地、設(shè)計(jì)、施工，涉及高額土地出讓金和建材、人工成本，建設(shè)周期長(zhǎng)，資金回籠慢。而改造老舊物業(yè)可以充分利用原有建筑結(jié)構(gòu)，減少大規(guī)模土建工程，降低成本。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，改造后的酒店憑借核心區(qū)位和優(yōu)化設(shè)施，更容易吸引客源，競(jìng)爭(zhēng)力不弱。

對(duì)于高空置、難去化的存量物業(yè)而言，酒店業(yè)態(tài)是救命稻草。商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代，大量物業(yè)面臨空置和變現(xiàn)困境。引入酒店不僅能激活沉睡資產(chǎn)，填補(bǔ)區(qū)域住宿缺口，還能帶動(dòng)周邊商業(yè)活力。如佛山原農(nóng)行總部大樓，空置兩年后，佛山市建鑫住房租賃有限公司與華住集團(tuán)合作，將其改造成全季酒店，成功盤(pán)活了資產(chǎn)。

在存量物業(yè)改造實(shí)踐中，酒店行業(yè)的空間利用方式越來(lái)越多元。較火的是“拼樓”模式，即在同一棟樓內(nèi)分布多個(gè)不同品牌的酒店。這種梯度化品牌組合既覆蓋了更廣泛的消費(fèi)層級(jí)，又能通過(guò)共享大堂、電梯等公區(qū)設(shè)施降低運(yùn)營(yíng)成本。然而，“拼樓”也存在一些問(wèn)題，如品牌價(jià)值稀釋和人員管理混亂。高端客人頻繁遇到經(jīng)濟(jì)型酒店客流，容易產(chǎn)生落差感。此外，多品牌共享空間導(dǎo)致服務(wù)責(zé)任不清，影響整體口碑。

為了更好地釋放舊樓價(jià)值，酒店業(yè)可以跳出單一思維，探索更多可能性。例如，根據(jù)樓層特點(diǎn)和客群需求，將每一層賦予不同功能，讓每一寸空間都產(chǎn)生收益。低樓層可打造成開(kāi)放式商業(yè)空間，引入咖啡店、輕食店等，形成“酒店+社區(qū)商業(yè)”的流量閉環(huán)。中高樓層則可嘗試差異化住宿分區(qū)，針對(duì)不同客群設(shè)計(jì)房型，并在頂層加建屋頂酒吧、觀景露臺(tái)，提升客單價(jià)。

此外，以酒店物業(yè)為核心，聯(lián)動(dòng)周邊商業(yè)、文旅、產(chǎn)業(yè)資源，形成“1公里生活圈”，通過(guò)資源互換實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。例如，與周邊商場(chǎng)、餐廳、影院簽訂合作協(xié)議，給酒店住客提供專(zhuān)屬折扣，同時(shí)周邊商戶(hù)也能為酒店導(dǎo)流。

最后，解決“拼樓”痛點(diǎn)的方法包括物理區(qū)隔和體驗(yàn)分層。劃分高端品牌與經(jīng)濟(jì)型品牌的專(zhuān)屬區(qū)域，設(shè)立獨(dú)立電梯廳，減少動(dòng)線(xiàn)交叉。高端樓層采用獨(dú)立裝修風(fēng)格，增設(shè)專(zhuān)屬公共空間，提供差異化服務(wù)。統(tǒng)一管理并明確權(quán)責(zé)，整合各品牌的安保、保潔、工程團(tuán)隊(duì)，實(shí)行“統(tǒng)一調(diào)度、分區(qū)負(fù)責(zé)”。

老舊物業(yè)與酒店業(yè)態(tài)的跨界融合，不僅是酒店業(yè)在存量市場(chǎng)中破局突圍的關(guān)鍵選擇，也是城市空間資源盤(pán)活與更新的創(chuàng)新路徑。盡管過(guò)程中難免遇到挑戰(zhàn)，但只要找對(duì)方法，就能讓老物業(yè)煥發(fā)新活力，實(shí)現(xiàn)多方共贏的局面。未來(lái)，隨著空間利用和運(yùn)營(yíng)管理的不斷升級(jí)，或許還會(huì)有更多驚喜玩法出現(xiàn)。