上海老洋房從1.5億降至8299萬(wàn)仍流拍 歷史建筑商業(yè)化困局！《安家》中房似錦輕松賣(mài)出老洋房的場(chǎng)景并未在現(xiàn)實(shí)中上演。上海靜安區(qū)一棟百年建筑，從1.5億起拍價(jià)一路降至8299萬(wàn)，仍三次流拍。這棟老洋房作為影視IP取景地、抗戰(zhàn)名將故居和文物保護(hù)單位，卻未能轉(zhuǎn)化為實(shí)際交易價(jià)值。這場(chǎng)拍賣(mài)困局揭示了歷史建筑在商業(yè)化浪潮中的集體陣痛。

柳林別業(yè)55號(hào)老洋房的拍賣(mài)說(shuō)明書(shū)展示了其多重身份帶來(lái)的矛盾：作為《安家》《三十而已》取景地，其影視IP溢價(jià)理論上應(yīng)推高估值；作為馮治安故居，文化底蘊(yùn)賦予其稀缺性；但文物保護(hù)身份帶來(lái)的改造限制（外墻不可動(dòng)、內(nèi)部格局固定）與長(zhǎng)達(dá)5年的租約（至2029年），卻大大限制了商業(yè)價(jià)值。首次拍賣(mài)1.5億無(wú)人問(wèn)津，二拍降價(jià)5334萬(wàn)至9666萬(wàn)仍流拍，三拍再降1367萬(wàn)至8299萬(wàn)——相當(dāng)于在三個(gè)月內(nèi)砍掉近半估值。負(fù)責(zé)拍賣(mài)的人士表示，看房者眾多，但無(wú)人出手，反映了文化資產(chǎn)在交易市場(chǎng)的尷尬。

同樣承載城市記憶，命運(yùn)卻大相徑庭?！斗被ā穾Щ鸬狞S河路建筑群通過(guò)餐飲改造日進(jìn)斗金，而柳林別業(yè)卻困在“博物館式保護(hù)”中。差異核心在于政策彈性：前者獲準(zhǔn)進(jìn)行廚房擴(kuò)容、外立面燈光改造等商業(yè)適配性調(diào)整，后者則因文物保護(hù)級(jí)別被禁止任何結(jié)構(gòu)性改動(dòng)。上海正在試點(diǎn)的139處老洋房保護(hù)性利用項(xiàng)目或許指明了一條中間道路：允許非承重墻改造、功能空間重組等“輕干預(yù)”，既保留歷史肌理又激活商業(yè)潛能。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，要讓老建筑會(huì)呼吸，不能既要求它當(dāng)紀(jì)念碑，又抱怨它不產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益。

老洋房交易市場(chǎng)正陷入評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)混亂的泥潭。按面積計(jì)價(jià)時(shí)，柳林別業(yè)55號(hào)單價(jià)達(dá)43萬(wàn)/㎡，遠(yuǎn)超周邊市場(chǎng)價(jià)；但若計(jì)入6.75萬(wàn)/月的租金回報(bào)率，投資回收周期長(zhǎng)達(dá)15年。更關(guān)鍵的是，非司法拍賣(mài)屬性缺失強(qiáng)制清場(chǎng)保障，文物保護(hù)限制又掐滅改造想象空間，導(dǎo)致專業(yè)機(jī)構(gòu)望而卻步。數(shù)據(jù)揭示結(jié)構(gòu)性難題：上海近兩年成交的5套億元級(jí)老洋房中，僅1套通過(guò)法拍渠道完成。當(dāng)資本發(fā)現(xiàn)這些“古董”既不能像普通房產(chǎn)快速周轉(zhuǎn)，又無(wú)法像商業(yè)地產(chǎn)靈活運(yùn)營(yíng)時(shí)，流拍便成為市場(chǎng)自發(fā)的糾偏機(jī)制。