房價(jià)底部出現(xiàn)了嗎新房二手房分化加劇

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2025-09-17 11:25:23 36氪

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年8月，一線城市新房和二手住宅銷售價(jià)格繼續(xù)下降。新房銷售價(jià)格環(huán)比下降0.1%，二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降1.0%。二線城市新房價(jià)格環(huán)比下降0.3%，二手房價(jià)格環(huán)比下降0.6%。

今年2-3月一線城市的二手房價(jià)格曾短暫上漲，但隨后再次下跌。北京二手房連續(xù)5個(gè)月下跌，上海、廣州連續(xù)下跌4個(gè)月，深圳連續(xù)下跌6個(gè)月。廣州8月份同比去年跌幅達(dá)到6.2%。

二手房更能準(zhǔn)確反映市場情緒，而新房則有其優(yōu)勢：供給結(jié)構(gòu)調(diào)整更快，核心區(qū)房子好賣，開發(fā)商會(huì)多開核心區(qū)的項(xiàng)目。例如，上海由于核心區(qū)大力供應(yīng)新地塊，新房價(jià)格已經(jīng)連續(xù)38個(gè)月環(huán)比上漲，但二手房整體價(jià)格仍然處于下跌中，8月同比下跌2.6%。

新房價(jià)格比二手房更有韌性，這與供給結(jié)構(gòu)有關(guān)。新房市場的計(jì)劃性和集中度較高，而二手房市場供需分散，競爭充分，供需博弈決定了長期走勢。未來一線城市的新房和二手房分化可能會(huì)加劇，形成兩個(gè)獨(dú)立市場。

影響新房市場走勢的關(guān)鍵因素包括土地供應(yīng)、開發(fā)企業(yè)資金和交易量。房地產(chǎn)行業(yè)集中度持續(xù)提升，TOP10房企新增貨值占百強(qiáng)房企總量的70%。以北京為例，2025年上半年，北京共成交宅地22宗，中建系斬獲7宗，占比近三分之一。

新增供給向大房企集中，一方面導(dǎo)致區(qū)域性的供給壟斷，另一方面，大房企傾向于開發(fā)高端或改善型產(chǎn)品，推動(dòng)新房市場走向高端化。這種供給結(jié)構(gòu)的快速轉(zhuǎn)變使房價(jià)和成交量數(shù)據(jù)出現(xiàn)局部失真。一線城市新房市場在過去四年中經(jīng)歷了小房企和民營房企的產(chǎn)能出清，以及郊區(qū)市場的結(jié)構(gòu)性下滑，這些因素使得房價(jià)更具韌性。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降8%，降幅比去年同期減緩了12.2個(gè)百分點(diǎn)?？紤]到國內(nèi)貸款對頭部央國企的支持，以及新開工面積同比下降19.5%，重點(diǎn)城市主流房企的資金壓力有所減輕，降價(jià)清庫存的壓力也得到緩解。

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