98歲李嘉誠清倉甩賣內(nèi)地樓盤，拿地26年增值180倍 資本魔術(shù)的終結(jié)！2025年盛夏，98歲的李嘉誠以“骨折價”拋售大灣區(qū)400套房源，惠州51平方米戶型總價僅40萬港元，東莞別墅單價從6.8萬腰斬至1.8萬。這場清倉背后，藏著跨越26年的資本魔術(shù)：1999年東莞地塊樓面價不足千元，即便現(xiàn)在腰斬拋售，土地增值仍超180倍。當(dāng)內(nèi)地房企在高周轉(zhuǎn)中掙扎時，這位商業(yè)巨擘用時間杠桿書寫了財富密碼。

長實集團此次拋售的惠州、東莞、中山項目，共同點在于超長開發(fā)周期。東莞海逸豪庭地塊1999年購入時樓面價僅500元/平方米，即便2025年降價62%拋售，單位利潤仍達(dá)20倍。更驚人的是北京姚家園項目：2001年以1750元/平方米拿地，2025年七折甩賣后實現(xiàn)40倍收益。這種“低價囤地-緩慢開發(fā)-政策套現(xiàn)”的模式，本質(zhì)是利用土地增值遠(yuǎn)超開發(fā)利潤的商業(yè)邏輯。

對比香港19.6萬元/平方米的均價，大灣區(qū)40萬港元買整套房的價差形成強烈沖擊。長江實業(yè)甚至開通深港跨境看房巴士，香港退休教師陳女士感嘆：“在香港連廁所都買不起的錢，這里能買三房！”

上世紀(jì)90年代末土地審批寬松期，李嘉誠以近乎零成本在東莞、惠州圈地。1999年東莞地塊容積率僅1.0，通過分期開發(fā)規(guī)避閑置土地收回風(fēng)險。如今中央“盤活存量閑置土地”新政下，深圳已試點強制收回機制，這種制度套利空間正被徹底封堵。

北京御翠園項目捂盤23年，恰好在土地增值稅清算前七折拋售。按現(xiàn)行稅法，持有超20年的土地增值部分需繳納60%稅款，而快速轉(zhuǎn)手僅需30%左右。通過控制銷售節(jié)奏，長實將潛在稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給接盤方，自身保留40倍收益。

2008年金融危機時，人民幣資產(chǎn)成為李嘉誠對沖港股下跌的緩沖器；2025年借港人北上潮套現(xiàn)，又完美踩中大灣區(qū)融合政策紅利。這種跨越經(jīng)濟周期的資產(chǎn)配置，使其在每次危機中都能實現(xiàn)反周期套利。

萬科等房企追求年化20%的ROE，而長實的“慢開發(fā)”策略通過土地增值實現(xiàn)年化35%收益。東莞項目即便降價62%拋售，仍凈賺38億，關(guān)鍵差異在于：內(nèi)地房企賺取開發(fā)利潤，港資巨頭收割土地增值。高周轉(zhuǎn)模式受制于市場波動，而囤地策略的最大威脅來自政策變化。2025年中央新政要求“存量土地兩年內(nèi)未開發(fā)即收回”，直接動搖了李嘉誠商業(yè)模式的根基。

2013-2016年拋售上海、廣州寫字樓套現(xiàn)數(shù)百億，2020年清倉英國港口資產(chǎn)，2025年打包處理大灣區(qū)住宅+香港祖宅，累計套現(xiàn)超2500億港元。資金流向呈現(xiàn)鮮明特征：英國電網(wǎng)、東南亞智慧港口等基建資產(chǎn)占比60%，氫能儲運、生物醫(yī)藥等科技領(lǐng)域投入逐年加大。

2025年3月的巴拿馬港口交易流產(chǎn)事件中，李嘉誠試圖將含運河碼頭的全球港口賣給美資時，遭遇中國反壟斷審查叫停。這場未遂交易暴露了跨國資本在地緣政治中的脆弱性，或許加速了其內(nèi)地資產(chǎn)清倉進程。

中央2025年“閑置土地強制收回”新政，標(biāo)志著依靠時間杠桿獲利的商業(yè)邏輯走向終結(jié)。深圳已試點收回3宗閑置地塊，其中1宗正是港資持有超15年的項目。當(dāng)政策鐵拳撞上資本游戲規(guī)則，李嘉誠的撤退既是對風(fēng)險的規(guī)避，更是一個時代的謝幕。

98歲高齡的商業(yè)巨擘用180倍收益證明：最大的暴利來自對時間的掌控。但歷史也昭示，沒有任何商業(yè)模式能永遠(yuǎn)凌駕于時代變革之上。當(dāng)最后一處內(nèi)地資產(chǎn)完成交割，這場跨越半個世紀(jì)的資本盛宴終將散席，留下的不僅是財富傳奇，更是關(guān)于商業(yè)倫理的永恒辯題。