我國住房租賃市場正進(jìn)入新階段 政策與資本共促發(fā)展。我國住房租賃市場正進(jìn)入新階段。上海市人民政府辦公廳發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)商務(wù)樓宇更新提升的實(shí)施意見》，允許商務(wù)樓宇兼容租賃住房（含人才公寓）等功能。將于9月15日起施行的《住房租賃條例》明確，國家鼓勵(lì)居民家庭將自有房源用于租賃，支持企業(yè)盤活改造老舊廠房、商業(yè)辦公用房、自持商品住房等用于租賃，多渠道增加租賃住房供給。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在《求是》雜志上撰文指出，要激活城市存量資源資產(chǎn)潛力，改造利用老舊廠房、低效樓宇、傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施等存量房屋，盤活利用存量低效用地。中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示，隨著存量商品房去庫存政策逐步推進(jìn)，部分城市非居改租、收儲(chǔ)轉(zhuǎn)租取得一定進(jìn)展，在增加租賃住房供給的同時(shí)，也能夠有效地盤活企業(yè)存量低效資產(chǎn)。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，城市更新從“大力實(shí)施”到“加力實(shí)施”，再到“高質(zhì)量開展”，提法上更加側(cè)重質(zhì)量和品質(zhì)提升。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，未來幾年一線城市的城市更新節(jié)奏有望繼續(xù)加快。

隨著城市更新持續(xù)加力，基金、險(xiǎn)資等資金以前所未有的勢頭涌入長租公寓市場，重塑投資主體格局。上海城投控股股份有限公司發(fā)布公告稱，公司擬以兩個(gè)租賃住房項(xiàng)目作為底層資產(chǎn)，參與保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金擴(kuò)募申報(bào)工作。這兩個(gè)項(xiàng)目均已滿租，租金價(jià)格區(qū)間在2480元至10560元/月不等，部分戶型處于輪候狀態(tài)。

城投控股董事長張辰表示，推動(dòng)租賃住房產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展必須走創(chuàng)新金融之路，規(guī)?；l(fā)展需要解決重資產(chǎn)投入的資金效率問題。中國保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)披露的信息顯示，截至7月22日，共有4家保險(xiǎn)公司公布了13筆不動(dòng)產(chǎn)投資，涉及6個(gè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，合計(jì)新增投資接近50億元，較去年同期有明顯增長。此外，不少險(xiǎn)資通過設(shè)立基金或投資公募REITs等方式布局不動(dòng)產(chǎn)。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，截至2025年7月底，全國TOP30集中式長租公寓企業(yè)累計(jì)管理房源量達(dá)198.2萬間，較6月增加約2.4萬間。戴德梁行華東區(qū)資本市場部聯(lián)席主管盧強(qiáng)表示，長租公寓以及商業(yè)REITs的市場表現(xiàn)不錯(cuò)，這類資產(chǎn)的估值溢價(jià)以及二級(jí)市場表現(xiàn)會(huì)影響大宗交易和保險(xiǎn)資金的投資行為與定價(jià)。

當(dāng)前，推動(dòng)市場止跌回穩(wěn)仍是房地產(chǎn)政策的核心目標(biāo)，短期政策將繼續(xù)聚焦城中村和危舊房改造。城市更新已成為推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的重點(diǎn)內(nèi)容，預(yù)計(jì)下半年各項(xiàng)配套政策有望加速落地?？缃缳Y本力量不斷涌入，正在深刻改變長租公寓行業(yè)的格局與玩法，逐步構(gòu)建起復(fù)合價(jià)值體系。專業(yè)運(yùn)營商通過資源整合、數(shù)據(jù)賦能、政策利用與跨界創(chuàng)新，構(gòu)建覆蓋全鏈條服務(wù)體系，其價(jià)值不僅體現(xiàn)在租金收入上，更在于對科技企業(yè)人力資源戰(zhàn)略的深度參與及在城市創(chuàng)新生態(tài)中的重要地位。

REITs進(jìn)一步入市也引領(lǐng)租賃住房產(chǎn)業(yè)構(gòu)建發(fā)展新模式。保障性租賃住房REITs作為高分紅、中低風(fēng)險(xiǎn)的資產(chǎn)，在政策力度加大以及社保、養(yǎng)老金入市預(yù)期下，將持續(xù)提升配置性價(jià)比，具備較好的投資機(jī)會(huì)。