過(guò)去，物業(yè)管理被視為一門穩(wěn)賺不賠的生意。一棟住宅建成后，未來(lái)幾十年都可以向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)。尤其在房地產(chǎn)市場(chǎng)快速增長(zhǎng)時(shí)期，小區(qū)數(shù)量不斷增加，物業(yè)公司依靠開發(fā)商的支持能夠輕松發(fā)展。

然而，現(xiàn)在情況發(fā)生了變化，最明顯的跡象是“物業(yè)費(fèi)大跳水”。近一年來(lái)，全國(guó)多地出現(xiàn)了物業(yè)降價(jià)潮。根據(jù)克而瑞物管發(fā)布的報(bào)告，重慶、銀川、青島和武漢等城市的百余個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了物業(yè)費(fèi)下調(diào)，降幅在20%至35%之間。柳州甚至出現(xiàn)了“零物業(yè)費(fèi)小區(qū)”，條件是物業(yè)公司與小區(qū)續(xù)簽合同。寧波一小區(qū)還推出了燃脂挑戰(zhàn)活動(dòng)，業(yè)主每減重1斤就能抵扣30元物業(yè)費(fèi)，有業(yè)主通過(guò)減重獲得了390元的物業(yè)費(fèi)減免。

今年開始，越來(lái)越多地區(qū)出臺(tái)了空置房物業(yè)費(fèi)減免政策。例如，鎮(zhèn)江市規(guī)定，從2025年2月1日起，市區(qū)住宅連續(xù)空置6個(gè)月以上的，物業(yè)費(fèi)最多收取收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70%。無(wú)錫、長(zhǎng)沙、揚(yáng)州等地也陸續(xù)宣布了類似政策，甘肅省蘭州新區(qū)則將這一比例降到了50%。

這一輪物業(yè)降價(jià)潮背后有政府推動(dòng)、業(yè)主權(quán)利覺醒以及房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量時(shí)代后供需關(guān)系改變的因素。一些物業(yè)公司選擇跟進(jìn)降價(jià)，但也有公司選擇了退出。萬(wàn)科物業(yè)因物業(yè)費(fèi)下調(diào)超過(guò)40%，宣布將于2025年10月31日前退出湖北鄂州華彩城小區(qū)的物業(yè)管理。

對(duì)于許多小區(qū)而言，業(yè)主與物業(yè)之間的博弈才剛剛開始。業(yè)主群中幾乎每天都有物業(yè)與業(yè)主之間的爭(zhēng)執(zhí)。物業(yè)管家每天面對(duì)各種問題，如流浪貓撓小孩、外墻瓷磚掉落、門口小販影響小區(qū)檔次等。業(yè)主希望看到每月支付的物業(yè)費(fèi)物有所值。

山東某四線城市的張衛(wèi)國(guó)就是一個(gè)例子。他住在一個(gè)新小區(qū)，物業(yè)費(fèi)為1.5元/平方米/月，但發(fā)現(xiàn)小區(qū)照明不足、門禁系統(tǒng)未安裝、裝修押金遲遲未退等問題。業(yè)主們猜測(cè)，由于房子不好賣，物業(yè)資金緊張。社區(qū)居委會(huì)曾組織三方會(huì)談，但問題仍未解決。

在三四線城市，許多居民原本就有自住房，導(dǎo)致小區(qū)入住率不高。這使得暖氣供應(yīng)無(wú)法達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，一些業(yè)主通過(guò)短視頻平臺(tái)維權(quán)，但張衛(wèi)國(guó)認(rèn)為這樣做會(huì)影響房?jī)r(jià)保值。

業(yè)主的心態(tài)復(fù)雜多變，有人理智，有人情緒化，有人想把事情鬧大，有人傾向于私下協(xié)商。拒交物業(yè)費(fèi)的現(xiàn)象逐漸增多，形成惡性循環(huán)。經(jīng)過(guò)40多年的發(fā)展，物業(yè)費(fèi)與服務(wù)水平不符仍是業(yè)主們最頭疼的問題。

因此，許多業(yè)主集中訴求降低物業(yè)費(fèi)。華南某城市的一個(gè)小區(qū)啟動(dòng)了物業(yè)費(fèi)重新議價(jià)程序，超過(guò)70%的業(yè)主支持下調(diào)物業(yè)費(fèi)。該小區(qū)物業(yè)費(fèi)為2.8元/平方米/月，但業(yè)主認(rèn)為收費(fèi)與服務(wù)不匹配，列舉了電梯故障頻繁、垃圾清理不及時(shí)等問題。

當(dāng)?shù)刈〗ň珠_發(fā)了一個(gè)線上物業(yè)管理系統(tǒng)，方便業(yè)主進(jìn)行電子投票。該小區(qū)是一個(gè)大型剛需樓盤，近期成交價(jià)大幅下跌。房產(chǎn)貶值加上不滿意的物業(yè)服務(wù)，業(yè)主對(duì)降低物業(yè)費(fèi)的訴求更加強(qiáng)烈。部分業(yè)主通過(guò)大量投訴試圖降低物業(yè)費(fèi)。

事實(shí)上，多地政府早已進(jìn)一步規(guī)范了物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。重慶市發(fā)布了新的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，青島市要求超出政府指導(dǎo)價(jià)的小區(qū)調(diào)整物業(yè)費(fèi)。佛山市的一些小區(qū)成功實(shí)現(xiàn)物業(yè)費(fèi)下調(diào)。

盡管新開工住宅面積下降，但物企數(shù)量仍在增長(zhǎng)。理論上，房地產(chǎn)進(jìn)入存量市場(chǎng)后，業(yè)主將獲得更多選擇權(quán)與議價(jià)權(quán)。但在房地產(chǎn)下行的大背景下，有些物企難以維持運(yùn)營(yíng)。例如，中海物業(yè)表示退出鄂州雙創(chuàng)之星小區(qū)物業(yè)管理，原因是入住率低和欠繳物業(yè)費(fèi)比例高。

此輪物業(yè)降價(jià)潮中，有小區(qū)淘汰了服務(wù)水平不佳的物企或爭(zhēng)取到了合理的物業(yè)費(fèi)，但也有一些小區(qū)因過(guò)度降價(jià)導(dǎo)致物業(yè)公司撤場(chǎng)。杭州萬(wàn)固珺府小區(qū)與濱江物業(yè)談判失敗，最終濱江物業(yè)撤出。隨后，該小區(qū)公開招標(biāo)征聘物業(yè)，但因競(jìng)選單位不足而流標(biāo)。

萬(wàn)科物業(yè)在鄂州華彩城的物業(yè)費(fèi)下調(diào)了44%，但企業(yè)表示無(wú)法繼續(xù)運(yùn)營(yíng)。頭部物企雖然規(guī)模擴(kuò)大，但管理面積增速放緩，凈利潤(rùn)下降?；A(chǔ)物業(yè)費(fèi)仍然是物企收入的主要來(lái)源，但毛利率較低。

市場(chǎng)的變化倒逼物企提升服務(wù)質(zhì)量。中指研究院報(bào)告顯示，物業(yè)服務(wù)滿意度已成為衡量企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵指標(biāo)。張衛(wèi)國(guó)認(rèn)為，新小區(qū)雖然多了幾位管家，但服務(wù)水平并未提高。他認(rèn)為，物業(yè)舉辦活動(dòng)前應(yīng)經(jīng)過(guò)業(yè)主討論同意，才能真正辦出有價(jià)值的活動(dòng)。

物業(yè)和業(yè)主如何實(shí)現(xiàn)雙贏？質(zhì)量與效益如何平衡？業(yè)內(nèi)正在探索新的物業(yè)定價(jià)機(jī)制。有頭部物企提出了“彈性定價(jià)”機(jī)制，列出508項(xiàng)作業(yè)清單，其中158項(xiàng)為基礎(chǔ)服務(wù)，業(yè)主可選擇其他350項(xiàng)服務(wù)并計(jì)算費(fèi)用。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，關(guān)鍵是在物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐前，明確服務(wù)內(nèi)容并量化價(jià)值，從而確定合理的物業(yè)費(fèi)價(jià)格水平。大多數(shù)業(yè)主希望獲得質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)，一味降低物業(yè)費(fèi)并不利于居住環(huán)境的維護(hù)。需要從明確的服務(wù)邊界和內(nèi)容基礎(chǔ)上督促物業(yè)企業(yè)履職盡責(zé)，同時(shí)避免基于民粹化的情緒表達(dá)，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)每況愈下或退出小區(qū)，損害全體業(yè)主的利益。