房?jī)r(jià)像蔥一樣掉價(jià)？并非所有房子都會(huì)貶值，而是樓市正在經(jīng)歷一場(chǎng)“冰火兩重天”。三四線城市因人口流失和供需失衡，房?jī)r(jià)大幅下滑；而一二線核心城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)依然堅(jiān)挺。2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)的這場(chǎng)結(jié)構(gòu)性變革，到底意味著什么？

小李氣得直跺腳：“隔壁小區(qū)那套三室賣了三折！”旁邊中介老王無(wú)奈地?fù)u頭：“這就是現(xiàn)在的市場(chǎng)，不是所有地方都能風(fēng)生水起?！边@種聲音背后，是房地產(chǎn)格局的大變化。到底誰(shuí)在撐盤？誰(shuí)又被拋棄了？

過去十幾年，中國(guó)樓市靠著龐大的人口紅利一路高歌猛進(jìn)。但從2022年開始，這股勁兒明顯減弱。人口負(fù)增長(zhǎng)加速，老齡化趨勢(shì)明顯，直接沖擊購(gòu)房需求。未來十年將有近3億人進(jìn)入退休行列，年輕購(gòu)房群體壓力山大。尤其是在三四線城市，一年只賣出幾套房的情況屢見不鮮。

大批年輕人涌向北上廣深等一二線核心城市扎根打拼，讓這些地方的人口持續(xù)增加，而偏遠(yuǎn)地區(qū)則陷入空心化。買不起、也沒人接盤，自然導(dǎo)致部分區(qū)域出現(xiàn)庫(kù)存積壓嚴(yán)重的問題。

全國(guó)范圍內(nèi)空置住房數(shù)量驚人，可以容納超過2億人的居住需求。想象一下這么多閑置資源擺在那里，卻沒法有效利用，多么浪費(fèi)！尤其是三四線城市，即使降價(jià)促銷，也難以迅速去庫(kù)存。有些地方晚上亮燈率不足10%，活脫脫一個(gè)“鬼城”現(xiàn)場(chǎng)。

一線城市同樣面臨挑戰(zhàn)。比如深圳和杭州這樣的熱門地段，高端住宅價(jià)格雖然穩(wěn)定甚至略漲，但二手房掛牌量激增帶來的價(jià)格陰跌信號(hào)不可忽視。買家觀望情緒濃厚，對(duì)未來預(yù)期保持謹(jǐn)慎態(tài)度。一位深圳資深地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)說：“現(xiàn)在客戶挑剔得很，一點(diǎn)瑕疵都可能讓他們轉(zhuǎn)身?！?/p>

房企壓力山大，從賣方到服務(wù)商身份轉(zhuǎn)換迫在眉睫。數(shù)據(jù)顯示，今年全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)償債規(guī)模達(dá)到約3萬(wàn)億元。不少龍頭企業(yè)如萬(wàn)科、碧桂園已經(jīng)放棄單純靠開發(fā)賺錢模式，大力推行促銷策略，有時(shí)直降30%補(bǔ)差價(jià)承諾層出不窮，就為了保住現(xiàn)金流。

更重要的是，不少開發(fā)商開始嘗試轉(zhuǎn)型，涉足物流倉(cāng)儲(chǔ)、養(yǎng)老社區(qū)以及商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等領(lǐng)域。他們逐漸由傳統(tǒng)意義上的建造者變成綜合服務(wù)提供者，希望借此打開新的盈利空間。一位業(yè)內(nèi)人士坦言：“未來賣‘磚頭’吃飯時(shí)代快過去了，要做‘管家’，才能活得長(zhǎng)久?！?/p>

面對(duì)復(fù)雜多變的市場(chǎng)形勢(shì)，政策調(diào)控也在悄然升級(jí)。一方面，一線核心都市放寬高端住宅限價(jià)，用更加靈活的市場(chǎng)機(jī)制穩(wěn)定預(yù)期；另一方面，對(duì)于供應(yīng)過剩嚴(yán)重的三四線地區(qū)，則嚴(yán)格控制土地供應(yīng)，并通過舊城改造及住房券安置等方式穩(wěn)步去庫(kù)存，以防止價(jià)格崩盤風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大。同時(shí)，加快保障性住房建設(shè)，提高租賃住房比例，讓更多年輕人接受“租購(gòu)結(jié)合”的生活方式，從根本上緩解剛需壓力。

有關(guān)部門正強(qiáng)化對(duì)持有環(huán)節(jié)征稅預(yù)期，提高非核心資產(chǎn)持有成本，使投資屬性逐漸淡化。這不僅限制炒作行為，也促進(jìn)房地產(chǎn)回歸居住功能本質(zhì)。某地相關(guān)部門發(fā)布的信息中提到：“我們希望通過科學(xué)施策，實(shí)現(xiàn)‘穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期’目標(biāo)?！?/p>

普通購(gòu)房者如何應(yīng)對(duì)這波波動(dòng)？對(duì)于剛需族來說，把目光鎖定在人口凈流入且產(chǎn)業(yè)支撐強(qiáng)的一二線上城區(qū)比較靠譜，比如杭州主城區(qū)或深圳南山區(qū)，那里的配套成熟且抗跌能力強(qiáng)。當(dāng)然，在政策寬松或者開發(fā)商急售時(shí)機(jī)撿漏也是不錯(cuò)選擇，但千萬(wàn)別盲目跟風(fēng)抄底，否則容易被割韭菜。

投資客需要放低姿態(tài)，不再抱怨暴利神話，更要警惕非核心區(qū)域因流動(dòng)性差導(dǎo)致資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)?？梢钥紤]配置REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）或優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)作為替代方案，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)分散降低風(fēng)險(xiǎn)。一位資深投資顧問建議道：“眼光要往長(zhǎng)遠(yuǎn)看，不要只盯著短期漲幅?！?/p>

無(wú)論是誰(shuí)，都應(yīng)該把現(xiàn)金流管理提到首位：減少杠桿負(fù)債，多備應(yīng)急資金，應(yīng)付經(jīng)濟(jì)波動(dòng)帶來的各種意外。而且，還得學(xué)會(huì)重新定義什么才是真正適合自己的居住方案——租還是買，要根據(jù)實(shí)際情況靈活選擇，而不是被傳統(tǒng)觀念綁架?！坝袀€(gè)屋頂遮風(fēng)擋雨”，才叫真正安安心心過日子嘛！

展望未來，20%的優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)將繼續(xù)保持韌勁甚至增值，其余80%的非熱點(diǎn)區(qū)域恐怕會(huì)經(jīng)歷長(zhǎng)期調(diào)整甚至價(jià)值縮水。整個(gè)行業(yè)必定迎來洗牌潮，小型開發(fā)商退出或轉(zhuǎn)型成為常態(tài)，而具備運(yùn)營(yíng)能力和創(chuàng)新思維的大企業(yè)才能笑到最后。從金融屬性向居住屬性回歸，將成為主旋律，也是實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展的必由之路。

馬云當(dāng)初提出這個(gè)觀點(diǎn)，并非唱衰整個(gè)樓市，而是在提醒大家普漲時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，需要認(rèn)清新常態(tài)下的不均衡現(xiàn)象。在這個(gè)過程中，我們既不能盲目樂觀，也不能全盤否定，只要順勢(shì)而為，就能避免站錯(cuò)隊(duì)伍，被歷史淘汰掉。畢竟，每一次巨大變革背后，總藏著機(jī)會(huì)，只看你敢不敢抓牢罷了！