2024年6月30日，深中通道通車，中山市馬鞍島成為粵港澳大灣區(qū)的焦點(diǎn)。作為“臨深三劍客”之一，中山樓市曾因深中通道概念而火熱，并在2021年前后達(dá)到高點(diǎn)。在深中通道通車前，不少中山地產(chǎn)中介常以“通車進(jìn)入倒計(jì)時(shí)”“紅利窗口期即將關(guān)閉”為由催促客戶成交?！?5分鐘通勤，1/8前海價(jià)”一度成為部分開發(fā)商的宣傳語。

如今，深中通道通車已滿一年，這個被視作“深圳后花園”的地方樓市現(xiàn)狀如何？7月1日，記者實(shí)地走訪中山馬鞍島多個樓盤了解到，距離深中通道入口的遠(yuǎn)近依然是重要賣點(diǎn)。盡管規(guī)劃藍(lán)圖逐步兌現(xiàn)，但島上人氣仍顯不足，“新區(qū)氣質(zhì)”濃厚，整個片區(qū)在售樓盤也不多。

“79平方米的2室2廳1衛(wèi)，價(jià)格約1.45萬元/平方米，比三年前開盤時(shí)便宜了近一半?！闭猩陶闉掣脴I(yè)顧問魏芳的話，道出了馬鞍島樓市現(xiàn)狀。在馬鞍島，不少項(xiàng)目2021年就已開盤，但至今仍有項(xiàng)目在售，且部分新房價(jià)格甚至比二手房還要低。例如，馬鞍島北部的粵海城，2021年9月銷售均價(jià)為2.7萬元/平方米，高峰期最高售價(jià)可達(dá)3.1萬元/平方米。但如今，部分“清棟特惠”后的單價(jià)已經(jīng)降至1.37萬~1.45萬元/平方米。據(jù)鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)，目前該小區(qū)二手房源掛牌均價(jià)為2萬元/平方米。

庫存方面，截至2025年5月，中山全市成交1521套房，馬鞍島片區(qū)成交67套；中山全市的去化周期為37.4個月，馬鞍島為19.8個月；從新房庫存套數(shù)情況看，中山新房的庫存套數(shù)約5.67萬套，而馬鞍島僅2342套。

深中通道從批復(fù)那一刻起就開始攪動中山樓市，在深中通道概念的加持下，中山樓市經(jīng)歷了一波波行情。但客觀說，高峰期過后，馬鞍島的房價(jià)并沒有隨著深中通道的通車而出現(xiàn)很多人預(yù)期中的上漲。此前有購房者表示，其不在中山工作，但看好深中通道，認(rèn)為投資價(jià)值顯著，便以167萬元買了一套房，計(jì)劃最低125萬元出售，加上稅費(fèi)和利息的累積，幾乎虧了100萬元。

相比之下，自駕深中通道的過橋費(fèi)為66元/標(biāo)準(zhǔn)車次，跨市公交到馬鞍島中山國際人才港的票價(jià)約15元/人。招商臻灣府推出“社區(qū)巴士”攬客，從小區(qū)門口坐大巴，5塊錢到深圳寶安中心，比自己開車省多了。馬鞍島未來有三個重要交通樞紐，分別為深中通道、18號地鐵站香山站（在建）以及中山客運(yùn)口岸。目前地鐵還在建，中山客運(yùn)口岸位于馬鞍島南部區(qū)域，所以相對確定的深中通道成為各大樓盤的重要賣點(diǎn)。

深中通道通車后，從深圳寶安機(jī)場或深圳前海出發(fā)，僅需20～30分鐘便可抵達(dá)對岸的中山馬鞍島。盡管通勤時(shí)間大幅縮短，但兩地房價(jià)依然差異顯著。安居客數(shù)據(jù)顯示，截至7月2日，深圳前海的新房均價(jià)約9.1萬元/平方米，寶安機(jī)場板塊的新房均價(jià)約4.6萬元/平方米，而馬鞍島多數(shù)住宅價(jià)格約1.2萬~1.8萬元/平方米。

宋丁認(rèn)為，馬鞍島房價(jià)的企穩(wěn)，從更深層次來講取決于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的企穩(wěn)，主要是產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入情況。深中通道通車后，兩地的人才、資金、技術(shù)流動會更密切，未來該片區(qū)一定要想辦法跟深圳的產(chǎn)業(yè)做投資互動。只要有了產(chǎn)業(yè)，就會有人過來，周邊的商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套自然也就起來了。但產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入需要時(shí)間積累，這是一件“慢功夫”的事情。