5月7日，國新辦舉行新聞發(fā)布會，介紹“一攬子金融政策支持穩(wěn)市場穩(wěn)預(yù)期”的情況。央行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會三大金融管理部門負(fù)責(zé)人出席。

發(fā)布會上，央行提出三大類十項(xiàng)具體措施，其中降準(zhǔn)降息、降低公積金貸款利率成為關(guān)注焦點(diǎn)；金融監(jiān)管總局將推出八項(xiàng)增量政策，特別是“加快出臺與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適配的系列融資制度”備受期待；證監(jiān)會強(qiáng)調(diào)了三方面工作重點(diǎn)并提出多項(xiàng)穩(wěn)定資本市場的具體措施。

4月25日，中央政治局會議強(qiáng)調(diào)“持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢”，并要求加緊實(shí)施更加積極有為的宏觀政策，用好用足積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策。此次新聞發(fā)布會推出的金融政策是落實(shí)中央會議精神的第一步，體現(xiàn)了決策層在穩(wěn)市場、穩(wěn)預(yù)期方面的決心，對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場也將起到重要作用。

去年9月26日以來，多個部委密集出臺了一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的政策措施。一季度數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)銷售、房價指數(shù)、國房景氣指數(shù)、土地成交等多項(xiàng)指標(biāo)明顯好轉(zhuǎn)，但市場總體依然偏弱，房地產(chǎn)開發(fā)投資乏力、房企融資未根本改善、三四線城市市場恢復(fù)緩慢。政策落實(shí)上，存量商品房和存量閑置土地收儲、城市更新、城中村和危舊房改造仍存在制度和資金等方面的制約，推進(jìn)不盡如人意。

基于此，4月25日的中央政治局會議定調(diào)“持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢”。宏觀經(jīng)濟(jì)政策上，提出加緊實(shí)施更加積極有為的宏觀政策，用好用足積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策；房地產(chǎn)政策上，提出加力實(shí)施城市更新行動，有力有序推進(jìn)城中村和危舊房改造，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，加大高品質(zhì)住房供給，優(yōu)化存量商品房收購政策。

自去年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議以來，央行多次釋放“適時降準(zhǔn)降息”的信號。5月7日，央行行長潘功勝表示，央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)，同時降低個人住房公積金貸款利率0.25個百分點(diǎn)，下調(diào)政策利率0.1個百分點(diǎn)。此舉將釋放更多流動性，滿足當(dāng)前投資消費(fèi)擴(kuò)張與信心修復(fù)的資金需求，對國家重大建設(shè)、普惠金融、中小微民營企業(yè)、房地產(chǎn)、消費(fèi)市場等重點(diǎn)領(lǐng)域信貸投放形成強(qiáng)力支撐。

目前我國存款準(zhǔn)備金率已降至歷史最低水平，本次降準(zhǔn)將向市場提供長期流動性1萬億元，有效緩解企業(yè)融資壓力。未來一段時間，我國至少還有2~2.5個百分點(diǎn)的降準(zhǔn)空間，今年三季度可能還有0.25~0.5個百分點(diǎn)的降準(zhǔn)空間。

公積金貸款利率下調(diào)0.25個百分點(diǎn)（首套房利率降至2.6%），疊加商業(yè)貸款利率下行，進(jìn)一步降低居民購房成本，有望提振居民購房需求。政策性利率下調(diào)0.1個百分點(diǎn)，將帶動貸款市場報價利率（LPR）同步下行約0..1個百分點(diǎn)，進(jìn)而帶動房貸利率進(jìn)一步下調(diào)，預(yù)計(jì)幅度在0.1~0.25個百分點(diǎn)。

本輪政策亮點(diǎn)之一是突出了結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具。華泰證券分析認(rèn)為，本次會議下調(diào)所有結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具利率0.25pct，意味著抵押補(bǔ)充貸款（PSL）利率從2.25%下調(diào)至2%，保障性住房再貸款利率從1.75%下調(diào)至1.5%，有望降低城中村改造和收購存量房的資金成本，提升項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)資金平衡的可行性，進(jìn)而提升地方政府推進(jìn)城中村改造和存量房收儲的意愿。

金融監(jiān)管總局局長李云澤提出，將加快出臺與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相匹配的系列融資制度，包括房地產(chǎn)開發(fā)、個人住房、城市更新等貸款管理辦法，指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)保持房地產(chǎn)融資穩(wěn)定，有效滿足剛性和改善性住房需求，強(qiáng)化對高品質(zhì)住房的資金供給。證監(jiān)會也表示，要支持上市公司利用股、債、REITs等多種工具開展直接融資，相關(guān)融資機(jī)制安排對于防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險、鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢有重大意義。

房地產(chǎn)發(fā)展新模式旨在通過金融工具創(chuàng)新和監(jiān)管機(jī)制優(yōu)化，構(gòu)建多元化、風(fēng)險可控的融資體系。結(jié)合中央政治局會議精神和李云澤的表述，系列融資制度可能包括：完善城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制和“白名單”制度，對現(xiàn)房銷售提供專項(xiàng)支持，對城市更新的融資支持，以及加大對高品質(zhì)住房的資金供給。此外，在消費(fèi)端，差異化住房信貸政策、公積金與普惠金融政策也將得到優(yōu)化。資產(chǎn)證券化與金融工具創(chuàng)新提速，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs有望提速和擴(kuò)容，建立房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融平臺，發(fā)行綠色債券支持綠色低碳建筑項(xiàng)目，建立“土地銀行”運(yùn)作機(jī)制等。