小區(qū)的物業(yè)費(fèi)和物業(yè)服務(wù)一直是住戶關(guān)注的重點(diǎn)。去年以來，重慶、山東青島、湖北武漢、寧夏銀川等地傳出下調(diào)物業(yè)費(fèi)的消息。這些城市的部分小區(qū)以不同幅度對(duì)物業(yè)費(fèi)進(jìn)行調(diào)降；還有的城市針對(duì)空置住宅，予以物業(yè)費(fèi)折扣。

這波物業(yè)費(fèi)調(diào)降受哪些因素推動(dòng)？費(fèi)用調(diào)整后，物業(yè)服務(wù)能否跟上？

降費(fèi)項(xiàng)目主要集中在二三線城市。家住湖北武漢的李云山表示，他所在的小區(qū)物業(yè)費(fèi)從每月每平方米3元下調(diào)到2.5元，每月能省下幾十元。據(jù)統(tǒng)計(jì)，武漢市已有超過40個(gè)小區(qū)宣布下調(diào)物業(yè)費(fèi)。例如，武漢市江山如畫八期住宅項(xiàng)目中的3棟住宅區(qū)物業(yè)費(fèi)由原先的3元/平方米/月，調(diào)至1.6元/平方米/月；按月繳納的，物業(yè)費(fèi)下調(diào)至2元/平方米/月。在武漢朗詩里程小區(qū)，物業(yè)費(fèi)由此前的2.5元/平方米/月，下調(diào)至1.1元/平方米/月，降幅高達(dá)56%。

江蘇常州花語馨苑小區(qū)所聘物業(yè)公司去年底發(fā)布公告，宣布今年起將物業(yè)費(fèi)由原先的1.8元/平方米/月下調(diào)至1元/平方米/月。江西南昌西站瑞都小區(qū)聘用物業(yè)公司宣布，自今年1月1日起，小區(qū)物業(yè)費(fèi)由原先的2.8元/平方米/月下調(diào)至2元/平方米/月，停車服務(wù)費(fèi)從80元/月調(diào)整為60元/月。重慶風(fēng)花樹小區(qū)物業(yè)費(fèi)由1.8元/平方米/月下調(diào)至1.3元/平方米/月，以100平方米住房為例，業(yè)主每年將節(jié)省600元支出。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年12月，全國20個(gè)重點(diǎn)城市物業(yè)費(fèi)均價(jià)為2.72元/平方米/月，同比看，武漢、江西南昌、山東青島、重慶、江蘇南京、常州等6個(gè)城市物業(yè)服務(wù)價(jià)格指數(shù)下跌，其中武漢、南昌同比分別下跌0.72%、0.47%，青島同比跌幅為0.14%。

除了直接調(diào)降小區(qū)整體物業(yè)費(fèi)，部分城市還針對(duì)小區(qū)“空置房”推出物業(yè)降費(fèi)。比如，青島、甘肅蘭州等地明確，連續(xù)空置6個(gè)月以上的房屋，予以物業(yè)費(fèi)折扣優(yōu)惠。據(jù)《蘭州新區(qū)關(guān)于優(yōu)化房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)展的若干措施》，對(duì)連續(xù)未入住6個(gè)月以上的空置住宅，由業(yè)主或使用人書面申請(qǐng)，經(jīng)物業(yè)服務(wù)人登記確認(rèn)后，其物業(yè)費(fèi)按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的50%收取。江蘇句容也發(fā)布通知，明確句容市普通住宅空置期間，前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)可減免30%。

黃瑜介紹，2024年至今，物業(yè)降費(fèi)項(xiàng)目主要集中在國內(nèi)部分二線城市及三線城市，包括武漢、重慶、青島、南昌、四川成都、寧夏銀川、江蘇徐州等。去年以來發(fā)布物業(yè)費(fèi)限價(jià)政策的城市中，物業(yè)費(fèi)整體降幅區(qū)間集中在10%至40%，不同城市、不同項(xiàng)目的物業(yè)降費(fèi)幅度差異較大。

多地為何紛紛下調(diào)物業(yè)費(fèi)？黃瑜分析，在房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)發(fā)生重大轉(zhuǎn)變的背景下，部分城市的房價(jià)和房租出現(xiàn)明顯調(diào)整，考慮到房屋持有成本，業(yè)主對(duì)物業(yè)費(fèi)的敏感度顯著提升，通過聯(lián)名議價(jià)、組建業(yè)委會(huì)等方式與物業(yè)企業(yè)協(xié)商，推動(dòng)物業(yè)費(fèi)降價(jià)。另一方面，物業(yè)管理行業(yè)競爭加劇，一些物業(yè)企業(yè)為提升物業(yè)費(fèi)收繳率、項(xiàng)目競標(biāo)成功率，主動(dòng)提出降價(jià)。還有一些城市政府出臺(tái)物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)政策，通過行政手段規(guī)范收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，推動(dòng)當(dāng)?shù)匦^(qū)物業(yè)費(fèi)降價(jià)。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，這些城市出臺(tái)的政策多數(shù)聚焦“前期物業(yè)費(fèi)”。業(yè)主大會(huì)成立前，小區(qū)的前期物業(yè)管理通常由建設(shè)單位負(fù)責(zé)，在此期間收取的物業(yè)費(fèi)用稱為前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)。前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，目的是規(guī)定這筆費(fèi)用的上限，規(guī)范不合理的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為。

黃瑜舉例說，在武漢，物業(yè)費(fèi)中位值為1.8元/平方米/月，均值為1.99元/平方米/月，當(dāng)?shù)刂笇?dǎo)價(jià)最高值為3.84元/平方米/月，高于物業(yè)費(fèi)中位值和均值，政策相對(duì)合理。嚴(yán)躍進(jìn)分析，物業(yè)費(fèi)下調(diào)后，將增強(qiáng)小區(qū)二手房的吸引力，進(jìn)而促進(jìn)二手房交易流通活躍。

采訪中，部分業(yè)主表示對(duì)物業(yè)調(diào)費(fèi)、物業(yè)服務(wù)有更多期待。鄭先生表示，他更看重樓道保潔、綠化維護(hù)、設(shè)施維修等公共服務(wù)，希望物業(yè)提升透明度，商家服務(wù)進(jìn)小區(qū)的收費(fèi)應(yīng)同業(yè)主協(xié)商。站在物業(yè)企業(yè)的角度，調(diào)降費(fèi)用會(huì)帶來經(jīng)營壓力。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在協(xié)商物業(yè)費(fèi)用的同時(shí)，持續(xù)優(yōu)化物業(yè)服務(wù)是行業(yè)發(fā)展的重要方向。

部分小區(qū)正針對(duì)優(yōu)化物業(yè)服務(wù)做出嘗試。江蘇常州的花語馨苑小區(qū)物業(yè)公司調(diào)價(jià)公告中表示，續(xù)聘后將出資100萬元，專項(xiàng)用于小區(qū)服務(wù)質(zhì)量整改和品質(zhì)提升。武漢武昌區(qū)一老小區(qū)建立起信托制物業(yè)模式，將業(yè)主繳存的物業(yè)費(fèi)存入業(yè)主共有信托賬戶，支持業(yè)主查看每筆收支賬目、財(cái)務(wù)憑證。

黃瑜認(rèn)為，物業(yè)企業(yè)應(yīng)加大在人員培訓(xùn)、技術(shù)應(yīng)用、設(shè)施升級(jí)等方面的投入，做到標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)、智能化升級(jí)，通過差異化服務(wù)形成競爭優(yōu)勢(shì)，并在良性競爭中促進(jìn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。地方政府在出臺(tái)相關(guān)物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)價(jià)政策時(shí)，也應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)相關(guān)市場主體的調(diào)研，兼顧多方面的訴求。