一家國有房企的區(qū)域負(fù)責(zé)人表示，他們公司旗下項(xiàng)目也出現(xiàn)高層住宅滯銷的情況。他認(rèn)為原因復(fù)雜，既有市場供需結(jié)構(gòu)變化的因素，也是購房者偏好變化的結(jié)果。

梁薇所在公司的項(xiàng)目有10棟高層和7棟小高層，共有900多套房源。項(xiàng)目首次開盤時(shí)幾乎被一搶而空，但進(jìn)入順銷階段后，銷售勢頭明顯減弱。到2024年底，去化率不足兩成。2025年春節(jié)假期至2月底，銷售套數(shù)僅為個(gè)位數(shù)，加上節(jié)前銷售業(yè)績，一共只賣了200多套。已經(jīng)銷售的200多套房源中，小高層占比超過六成，2025年新成交的房源均為小高層。

上述國有房企區(qū)域負(fù)責(zé)人說，他們開發(fā)的項(xiàng)目二期開盤至今已經(jīng)超過6個(gè)月，目前去化率約為25%。已售出的房源中，小高層房源占比超過三分之二，高層住宅占比不足三分之一。鑒于一期項(xiàng)目銷售情況，二期增加了高層房源數(shù)量，降低了小高層房源比重，但結(jié)果并不理想。

北京朝陽區(qū)某項(xiàng)目也有類似的困惑。該項(xiàng)目共分為三期，一二期是20層以上的高層住宅，以兩居和三居為主；三期總層高18層，主打四居室?？偡吭唇咏?000套。一期在疫情期間開盤，目前已接近清盤狀態(tài)；二期項(xiàng)目開盤至今已超過20個(gè)月，去化率約為六成；三期項(xiàng)目于2024年10月開盤，共賣出20套左右，去化率不到一成。

隨著市場企穩(wěn)，高層住宅項(xiàng)目的滯銷情況開始引起房企的關(guān)注。一位央企西南區(qū)域的負(fù)責(zé)人表示，高層住宅滯銷的情況在全國主要城市普遍存在，并在2025年逐步成為行業(yè)共識。

市場供需變化方面，以剛需為主的市場逐步過渡到改善需求為主。例如，北京樓市的改善型需求占比超過八成，多數(shù)購房者為“賣一買一”或“賣多買一”。2024年二季度以來，以“老破小”為主的二手房價(jià)格大幅調(diào)整，部分區(qū)域或小區(qū)的價(jià)格跌幅超過三成，導(dǎo)致二手房與新房的價(jià)格差距進(jìn)一步拉大，部分改善需求賣掉老房子很難換到新房。在這種情況下，雖然新房市場仍以改善需求為主，但改善門檻提高了，需求進(jìn)一步向高端集中。

購房者喜好變化方面，近年來房地產(chǎn)市場供需關(guān)系發(fā)生根本變化，從以投資需求為主轉(zhuǎn)為以居住屬性為主，購房者的偏好向低密度、高品質(zhì)住宅轉(zhuǎn)移。高層住宅雖然視野開闊，但也存在密度高、供水供暖不足、電梯故障、消防救援難度大等一系列弊端，尤其對老人和兒童不友好。此外，高層住宅的維護(hù)難度大，維護(hù)成本也較高。

從政策導(dǎo)向到市場結(jié)構(gòu)變化，再到購房者需求變化，高層住宅正在逐漸淡出主流房地產(chǎn)市場。近年全國主要城市新成交的地塊中，高層住宅越來越少，多數(shù)是小高層和洋房。高層住宅滯銷會(huì)進(jìn)一步加快存量高層住宅的出清步伐。